CONDOMINIO – Garanzie di legge in materia di appalto: le peculiarità della “decennale” (art. 1669 c.c.)
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Garanzie di legge in materia di appalto: le peculiarità della “decennale” (art. 1669 c.c.)
Prendendo spunto da una recente pronuncia della Corte di Cassazione – la Sez. II 17/04/2024 n. 10380 – in cui è stato ribadito che rientra tra le attribuzioni (leggasi: doveri) dell’Amministratore di Condominio anche il far valere le garanzie di legge in materia di appalto (in quanto atti conservativi delle parti comuni dell’edificio), nello scorso contributo abbiamo trattato della legittimazione attiva a tale proposito, ed in particolare dei termini, di decadenza e di prescrizione, che vanno rispettati.
In questo contributo accenniamo, sinteticamente, all’ambito di applicazione della garanzia decennale (ossia quella prevista dall’art. 1669 c.c.; ulteriore a quella, biennale, prevista dall’art. 1667 c.c.), che presenta alcune peculiarità e si presta a qualche fraintendimento, con riguardo in particolare alla legittimazione passiva delle iniziative da intraprendere.
Capita nella pratica a tutti gli Amministratori di aver a che fare con questa garanzia, su cui è bene quindi avere idee chiare.
Paradossalmente, resistono ai secoli costruzioni degli antichi romani (che possedevano una ricetta di cemento formidabile, migliore di molti prodotti moderni, oggetto di studi anche recentissimi per la capacità di autorigenerarsi11); mentre per le edificazioni attualmente realizzate è diventata quasi la regola, anzichè l’eccezione, nonostante i progressi della scienza e della tecnica, il fatto che presentino difetti, anche molto gravi, poco dopo la fine dei lavori.
Orbene: l’art. 1667 c.c., che prevede la garanzia biennale, è rubricato Difformità e vizi dell’opera; mentre l’art. 1669 c.c., che prevede la garanzia decennale, è rubricato Rovina e difetti di cose immobili, e recita, testualmente, che Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa (si badi bene: purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta, e fermo restando che Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia).
Ovviamente la garanzia biennale ha un oggetto più ampio, coprendo la generalità delle difformità e dei vizi, mentre la garanzia decennale ha un oggetto più limitato, coprendo difformità e vizi che si caratterizzano per particolare gravità: tuttavia l’interpretazione della giurisprudenza è piuttosto estensiva.
Sui presupposti di base era sorto invero un contrasto, che però la Corte di Cassazione ha definitivamente composto con una importantissima pronuncia – la S.U. 27/03/2017 n. 7756 – in cui si chiarisce, definitivamente, che la garanzia decennale opera non solo con riguardo alle nuove edificazioni ma anche relativamente agli interventi di ristrutturazione (precisamente, è applicabile anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che rovinino o presentino evidente pericolo di rovina o gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo).
Sul concetto di gravi difetti, poi, si è nel tempo consolidato il principio per cui possono riguardare non solo elementi primari ed essenziali, ma anche elementi secondari ed accessori (la pronuncia succitata, nel ripercorrere le applicazioni concrete della garanzia, fa esempi di difetti riguardanti: la pavimentazione interna ed esterna di una rampa di scala e di un muro di recinzione; opere di pavimentazione e di impiantistica; infiltrazioni d’acqua, umidità nelle murature e in generale problemi rilevanti d’impermeabilizzazione; un ascensore panoramico esterno ad un edificio; l’inefficienza di un impianto idrico; l’inadeguatezza recettiva d’una fossa biologica; l’impianto centralizzato di riscaldamento; il crollo o il disfacimento degli intonaci esterni dell’edificio; il collegamento diretto degli scarichi di acque bianche e dei pluviali discendenti con la condotta fognaria; infiltrazioni di acque luride), purchè però compromettano significativamente funzionalità e godimento (e tale riguardo, va detto, la valutazione, rimessa al Giudice, risulta molto opinabile).
Altrettanto consolidato è il principio per cui mentre la garanzia biennale ha natura contrattuale, invece la garanzia decennale, nonostante la norma (ossia l’art. 1669 c.c.) sia contenuta, al pari dell’altra (ossia l’art. 1667 c.c.) nello stesso capo del Codice Civile, dedicato, tra i singoli contratti, all’appalto, ha natura extracontrattuale.
Cosa significa ?
Significa che, come anche recentemente è stato ribadito2, la garanzia decennale vale non soltanto nei rapporti tra committente e appaltatore, ma anche in quelli tra l’acquirente ed il costruttore/venditore, pur in mancanza, tra essi, di un formale contratto d’appalto, con la conseguenza che il predetto costruttore non può ritenersi sollevato dalla responsabilità verso l’acquirente per i gravi difetti, a norma dell’art. 1669 c.c., qualora l’opera sia stata eseguita (in tutto o in parte), su suo incarico o da un terzo, ma sotto la sua responsabilità.
Sotto la sua responsabilità vuol dire, come è stato da tempo ben precisato3, che si presuppone che il costruttore/venditore abbia avuto una qualche ingerenza, sorveglianza o influenza nella realizzazione dell’opera, come può avvenire, esemplificativamente, quando egli nomini il direttore dei lavori o designi il progettista dalla cui negligenza dipenda, sia pure in concorso con l’appaltatore, il vizio lamentato; restando quindi escluse soltanto ipotesi limite in cui sia dimostrata la incolpevole estraneità.
Ma cosa comporta, concretamente ?
Una conseguenza importantissima, da tenere bene a mente nel momento in cui, volendo far valere la garanzia, ci si accinge alla denuncia e all’azione relative (nei termini già esaminati, pena incorrere in decadenza e prescrizione; e quindi, per l’Amministratore, rischiare responsabilità): mentre la garanzia biennale di cui all’art. 1667 c.c. ha per soggetto responsabile solo l’appaltatore, invece la garanzia decennale di cui all’art. 1669 c.c. ha per soggetto responsabile anche il costruttore-venditore (spesso magari tuttora condòmino, non avendo ancora venduto tutte le unità, ovvero avendo inteso mantenerne alcune).
Occorre insomma massima attenzione, oltre che ai limiti temporali di scadenza della denuncia (con il relativo termine di decadenza) e dell’azione (con il relativo termine di prescrizione), nondimeno al soggetto legittimato passivo, destinatario della diffida e, eventualmente, della causa.
- www.focus.it/scienza/scienze/segreto-cemento-romano-cosi-resistente
www.artribune.com/progettazione/architettura/2023/01/scoperta-mit-boston-cemento-autoriparante-antica-roma/ ↩︎ - Cassazione civile sez. II 22.12.2022 n. 37545 ↩︎
- Cassazione civile sez. II 05.06.2014 n. 12675 ↩︎
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