CONDOMINIO – Artt. 1120, 1121, 1130, 1135 e 1136 c.c. – Innovazioni, modifiche, manutenzioni
LA NORMA:
| Art. 1120, Innovazioni. | comma |
| I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. | I |
| I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonchè per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; 3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. |
II |
| L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni. | III |
| Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. | IV |
| Art. 1121, Innovazioni gravose o voluttuarie. | comma |
| Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. | I |
| Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. | II |
| Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera. | III |
| Art. 1130, Attribuzioni dell’amministratore. | comma |
| L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: 1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio; … |
I |
| Art. 1135, Attribuzioni dell’assemblea dei condomini | comma |
| Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede: 1) alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione; 2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione; 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. |
I |
| L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea. … |
II |
| Art. 1136, Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni. | comma |
| L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. | I |
| Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. | II |
| Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. | III |
| Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonchè 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo. | IV |
| Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio. | V |
| L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. | VI |
| Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore. | VII |
LA GIURISPRUDENZA:
– il concetto di manutenzione ordinaria
Cassazione civile sez. VI 25/01/2018 n. 1847, dalla motivazione: il criterio discretivo tra atti di ordinaria amministrazione ed atti di amministrazione straordinaria riposa sulla “normalità” dell’atto di gestione rispetto allo scopo dell’utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicchè gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell’assemblea condominiale (Cass. Sez. 2, 25/05/2016, n. 10865). Trattasi, peraltro, di valutazione da compiersi avendo riguardo non alla singola voce di spesa, ma all’intervento complessivamente approvato, sicchè non appare dubitabile che un intervento edilizio di ristrutturazione del fabbricato, quale quello oggetto della vicenda per cui è lite, si connoti come manutenzione straordinaria. L’accertamento della straordinarietà o ordinari età dell’attività gestoria discende, in ogni modo, dall’apprezzamento di fatto rimesso ai giudici del merito.
– il concetto di riparazione di notevole entità
Cassazione civile sez. II 06/11/2008 n. 26733, dalla motivazione: l’individuazione agli effetti dell’art. 1136 c.c., comma 4 della “notevole entità” delle riparazioni straordinarie deve ritenersi affidato, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito, rispetto alla quale la proporzionalità tra la spesa ed il valore dell’edificio e la ripartizione di tale costo tra i condomini configurano non un vincolo, bensì un ulteriore ed eventuale elemento di giudizio, nel senso della possibilità per il giudice di tener conto, oltre che dei dati di immediato rilievo, ovvero dall’ammontare complessivo dell’esborso occorrente per la realizzazione dell’opera, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell’edificio e l’entità delle spese ricadenti sui singoli condomini (Cass. 29.1.1999 n. 810), come appunto è avvenuto nella fattispecie. (si trattava, nella fattispecie, di lavori di ripristino della condotta principale per lo scarico delle acque chiare integrassero le riparazioni straordinarie di notevole entità previste dall’art. 1136 c.c., comma 4 con la conseguente applicazione, per la validità delle delibere, delle maggioranze di cui al cit. art., comma 2; in proposito il giudice di appello ha affermato che il consulente tecnico d’ufficio con dettagliata motivazione aveva determinato in circa L. 40 milioni l’importo delle suddette riparazioni, somma considerata al limite dell’irrilevanza se comparata al valore complessivo dei due fabbricati condominiali, stimati dallo stesso consulente tecnico d’ufficio in oltre L. 14 miliardi, ed ha parimenti ritenuto “non notevole” l’importo delle spese, pari a poco più di L. 7 milioni, a carico “pro quota” dei condomini Z.E. e Z.M.F., proprietari di cinque unità immobiliari per un totale di oltre 226 millesimi)
– il concetto di innovazione e le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune
Cassazione civile sez. II 23/10/1999 n. 11936, dalla motivazione: la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all’entità e alla qualità dell’incidenza della nuova opera, nel senso che per innovazione in senso tecnico – giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento della cosa comune ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto ; stante il principio, … il modesto restringimento del viale di accesso, destinato al solo passaggio a piedi, è stato giustamente escluso dalla Corte d’appello dal novero delle innovazioni vietate, dato che esso non integra un’alterazione sostanziale della destinazione e della funzionalità della cosa comune, non la rende inservibile o scarsamente utilizzabile solamente per uno o più condomini, ma si limita a ridurre in misura modesta la sua funzione di supporto al transito pedonale nei confronti di tutti coloro che la utilizzano, lasciandone immutata la destinazione originaria. Nè può avere rilievo il fatto che il miglioramento attuato con l’ampliamento dell’aiuola e l’installazione della rastrelliera vada a beneficio solo dei condomini che fanno uso della bicicletta, altro essendo le innovazioni (illegittime) che in se stesse ledono i diritti dei condomini, escludendoli dall’uso e dal godimento delle cose comuni, ed altro quelle (legittime) che non giovano egualmente a tutti ma che, senza recare intollerabile pregiudizio ad alcuno, realizzino il miglior uso delle cose comuni in relazione all’utilità della comunione considerata come unità.
Cassazione civile sez. II 05/11/2002, n. 15460, dalla motivazione: stante il principio, non costituisce innovazione vietata, e pertanto può essere deliberata con la maggioranza di cui all’art. 1136, quinto comma, c.c., la trasformazione in garage, con conseguente ampliamento dell’autorimessa comune, dei locali già destinati a portineria e a centrale termica, i cui servizi siano stati soppressi, dato che tale trasformazione non comporta un’alterazione sostanziale e funzionale della cosa comune, nè risulta pregiudizievole all’interesse di alcun condomino, nè rende inservibile o scarsamente utilizzabile il bene comune, nè determina la privazione del suo godimento da parte di alcun partecipante, ma anzi realizza un miglior uso della cosa comune in relazione all’utilità di tutti i condomini.
Cassazione civile sez. VI 07/05/2019 n.11971: stante il principio, non costituisce innovazione la rimozione di una cabina elettrica
Cassazione civile sez. VI,22/11/2021 n. 35957: stante il principio, non costituisce innovazione l’opera di rivestimento ligneo delle porte degli ascensori condominiali
Cassazione civile sez. II 01/03/2023 n. 6136: stante il principio, non costituisce innovazione l’abbattimento di alberi pericolanti
– la sostituzione di impianti
Cassazione civile sez. II 16/07/1981 n. 4646, massima ufficiale: Perche sussista l’innovazione di cui all’art 1120 cod civ occorre che le modificazioni apportate alle cose comuni, nell’ambito della proprieta condominiale, siano di tale entita, sotto il profilo qualitativo e quantitativo da incidere sulla sostanza della cosa comune, alterandone la precedente destinazione. Pertanto, la sostituzione di ascensori usurati e non piu agibili, con ascensori nuovi, anche se di tipo e di marca diversi, non costituisce innovazione perche le cose comuni, oggetto delle modifiche, in vano – ascensore con le strutture ed i locali annessi, non subiscono alcuna sostanziale modifica e conservano la loro destinazione al servizio ascensore, anche se vengono apportate modifiche alla loro conformazione e perche l’edificio, nel suo complesso, con la sostituzione degli ascensori, non subisce alcun sostanziale mutamento ma conserva un servizio del quale e gia dotato, a meno che l’entita e la qualita delle modifiche introdotte sia tale da involgere un sostanziale mutamento del servizio e mutamenti di destinazione di parti comuni dell’edificio. ( V 2696/75, mass n 376676).