VENDITE GIUDIZIARIE IMMOBILIARI – Artt. 65 e 560 c.p.c. – Art. 8 t.u. spese gustizia (d.p.r. 115/2002) – Custodia, liberazione dell’immobile e interventi di messa in sicurezza e di manutenzione ordinaria e straordinaria
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LE NORME:
| Art. 65 c.p.c., Custode | comma |
| 1. La conservazione e l’amministrazione dei beni pignorati o sequestrati sono affidate a un custode, quando la legge non dispone altrimenti … | I |
| Art. 560 c.p.c.., Modo della custodia | comma |
| Il debitore e il terzo nominato custode debbono rendere il conto a norma dell’articolo 593. | I |
| Ad essi è fatto divieto di dare in locazione l’immobile pignorato se non autorizzati dal giudice dell’esecuzione. | II |
| Il debitore e i familiari che con lui convivono non perdono il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino alla pronuncia del decreto di trasferimento, salvo quanto previsto dal nono comma. | III |
| Nell’ipotesi di cui al terzo comma, il custode giudiziario ha il dovere di vigilare affinché il debitore e il nucleo familiare conservino il bene pignorato con la diligenza del buon padre di famiglia e ne mantengano e tutelino l’integrità. | IV |
| Il custode giudiziario provvede altresì, previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione, alla amministrazione e alla gestione dell’immobile pignorato ed esercita le azioni previste dalla legge e occorrenti per conseguirne la disponibilità. | V |
| Il debitore deve consentire, in accordo con il custode, che l’immobile sia visitato da potenziali acquirenti, secondo le modalità stabilite con ordinanza del giudice dell’esecuzione. | VI |
| Il giudice dell’esecuzione, con provvedimento opponibile ai sensi dell’articolo 617, ordina la liberazione dell’immobile non abitato dall’esecutato e dal suo nucleo familiare oppure occupato da un soggetto privo di titolo opponibile alla procedura non oltre la pronuncia dell’ordinanza con cui è autorizzata la vendita o sono delegate le relative operazioni. | VII |
| Salvo quanto previsto dal nono comma, il giudice dell’esecuzione ordina la liberazione dell’immobile occupato dal debitore e dal suo nucleo familiare con provvedimento emesso contestualmente al decreto di trasferimento. | VIII |
| Il giudice dell’esecuzione, sentite le parti ed il custode, ordina la liberazione dell’immobile pignorato quando è ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti o comunque impedito lo svolgimento delle attività degli ausiliari del giudice, quando l’immobile non è adeguatamente tutelato o mantenuto in uno stato di buona conservazione, quando l’esecutato viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico. | IX |
| L’ordine di liberazione è attuato dal custode secondo le disposizioni del giudice dell’esecuzione, senza l’osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento, nell’interesse e senza spese a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario, salvo espresso esonero del custode ad opera di questi ultimi. Per l’attuazione dell’ordine di liberazione il giudice può autorizzare il custode ad avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell’articolo 68. Quando nell’immobile si trovano beni mobili che non debbono essere consegnati, il custode intima al soggetto tenuto al rilascio di asportarli, assegnandogli un termine non inferiore a trenta giorni, salvi i casi di urgenza. Dell’intimazione si dà atto a verbale ovvero, se il soggetto intimato non è presente, mediante atto notificato a cura del custode. Se l’asporto non è eseguito entro il termine assegnato, i beni mobili sono considerati abbandonati e il custode, salva diversa disposizione del giudice dell’esecuzione, ne cura lo smaltimento o la distruzione. | X |
| Art. 8 t.u. spese giustizia | comma |
| Ciascuna parte provvede alle spese degli atti processuali che compie e di quelli che chiede e le anticipa per gli atti necessari al processo quando l’anticipazione è posta a suo carico dalla legge o dal magistrato. … | I |
LA GIURISPRUDENZA:
– sull’anticipazione delle spese per la conservazione dell’immobile pignorato
Cassazione civile sez. III 22/06/2016, n. 12877, dalla motivazione: La decisione impugnata – richiamato un lontano precedente di questa Corte (n. 2875 del 1976) secondo cui, nel caso in cui i beni pignorati non possano essere custoditi senza spese, queste debbono essere anticipate dal creditore procedente su provvedimento del giudice dell’esecuzione e, in difetto, dal custode (sempre che non si dimetta) – ha innanzitutto evidenziato, in fatto, che non era in contestazione il carattere necessitato dell’intervento da eseguire sul compendio immobiliare pignorato in danno del Consorzio, trattandosi, incontrastatamente, di “opere di manutenzione necessarie all’immediata conservazione del cespite e ad evitare pericoli alla sua struttura”; ha, quindi, affidato la soluzione in diritto della questione, circa l’esistenza o meno dell’onere di anticipazione della relativa spesa a carico del creditore procedente, quale imposto dal G.E. all’odierna parte ricorrente, alle seguenti considerazioni: l’onere di anticipazione a carico del creditore procedente è desumibile dal D.P.R. n. 115 del 2002, art. 8 ed è riferibile, in generale, agli “atti necessari del processo”, comprendendosi in detta accezione, seppure costruita sul modello del processo di cognizione, ogni tipologia di attività funzionale allo svolgimento del processo e ad essa legata da rapporto di necessità; mentre l’ipotesi di una responsabilità sussidiaria del custode, peraltro neppure sollecitata dall’opponente, è difficilmente giustificabile sul piano normativo; con la riforma del 2005, la nomina del custode-terzo costituisce una conseguenza, per così dire, ordinaria del pignoramento immobiliare, rientrando sicuramente tra “gli atti necessari del processo”; nel contempo l’art. 560 cod. proc. civ., così come novato, assegna al custode, segnatamente a quello terzo, i poteri di amministrazione e gestione dei beni pignorati, poteri, peraltro, già impliciti nella norma generale di cui all’art. 65 c.p.c., comma 1; la riferibilità del concetto di “gestione” ad un’attività più o meno ampia rispetto a quello di “ordinaria amministrazione” è questione irrilevante nel caso di specie, discutendosi di una spesa necessaria alla stessa conservazione del bene pignorato, che mira “a preservare l’oggetto del pignoramento, nel senso di non farlo scomparire di fatto dal punto di vista reale e/o economico”; mentre il carattere “necessario” della nomina del custode-terzo e la sicura riconducibilità dell’attività di conservazione ai compiti minimi del custode costituiscono argomenti deponenti nel senso che le relative spese, semprechè debitamente autorizzate, abbiano inevitabilmente carattere necessario; con la conseguenza che il G.E. può porle in via di anticipazione a carico di una delle parti del processo; addossare tali spese al debitore significherebbe porle a carico di un soggetto il più delle volte impossibilitato e comunque disinteressato, così vanificando la portata della riforma del 2005; mentre l’onere di anticipazione da parte del creditore non contraddice, ma, anzi, costituisce l’antecedente logico-giuridico della norma di cui all’art. 95 cod. proc. civ., risultando, comunque, il creditore garantito dalla necessità di una preventiva autorizzazione del G.E. e dalla possibilità di opposizione ex art. 617 cod. proc. civ.; la diversa regolamentazione di cui al D.P.R. n. 115 del 2002, art. 146 non è decisiva, trattandosi di norma relativa ai “processi particolari” per cui il legislatore ha avvertito l’esigenza di una norma ad hoc, sottolineando con ciò la sottoposizione del processo esecutivo al principio generale dell’anticipazione” che regola il processo civile; mentre il D.Lgs. n. 42 del 2004, art. 30 potenzia gli oneri di manutenzione a carico del debitore esecutato, individuando il destinatario finale della spesa, senza risolvere il problema che qui rileva dell’anticipazione.
principio di diritto specificamente affermato: le spese necessarie alla conservazione stessa dell’immobile pignorato e, cioè, le spese indissolubilmente finalizzate al mantenimento in fisica e giuridica esistenza dell’immobile pignorato (con esclusione, quindi, delle spese che non abbiano un’immediata funzione conservativa dell’integrità del bene, quali le spese dirette alla manutenzione ordinaria o straordinaria o gli oneri di gestione condominiale) in quanto strumentali al perseguimento del risultato fisiologico della procedura di espropriazione forzata, essendo intese ad evitarne la chiusura anticipata, sono comprese tra le spese “per gli atti necessari al processo” che, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 8, il giudice dell’esecuzione può porre in via di anticipazione a carico del creditore procedente. Tali spese dovranno essere rimborsate come spese privilegiate ex art. 2770 cod. civ. al creditore che le abbia corrisposte in via di anticipazione, ottemperando al provvedimento del giudice dell’esecuzione che ne abbia disposto l’onere a suo carico.
(nella specie si trattava di spese necessarie ad evitare pericoli nella struttura del compendio immobiliare – somma di euro 3869,90, ritenuta necessaria, su parere del ctu, a porre rimedio alle pericolose infiltrazioni di acqua interessanti la palazzina centrale del complesso monumentale pignorato – e, quindi, indispensabili per evitare il crollo o il definitivo perimento del bene pignorato, con conseguente chiusura anticipata della procedura; è stato ritenuto che correttamente le stesse spese – non risultando, neppure, l’esistenza di rendite della procedura – fossero state poste a carico del creditore procedente in via di anticipazione)
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