CONDOMINIO – Art. 1136 comma V c.c. – Il verbale dell’assemblea

LA NORMA:

Articolo 1136 Codice Civile, Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni.	comma
Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.	5

– natura del verbale e valore della firma di presidente e segretario

Cassazione civile sez. VI, 11.8.2017, n. 20069, dalla motivazione: Questa Corte ha poi di recente già affermato (Cass. Sez. 2, 23/11/2016, n. 23903; Cass. Sez. 6-2, 09/05/2017, n. 11375) che il verbale di un’assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicchè l’eventuale falso ideologico in esso non integra nè il delitto di cui all’art. 485 c.p., nè altre ipotesi di falso documentale punibile (Cass. pen. Sez. 5, 20/11/1986, n. 1274). Pertanto, il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova (arg. da Cass. Sez. 2, 15/03/1973, n. 747). Incombe, tuttavia, come detto, sul condomino che impugni la delibera assembleare l’onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale.

Cassazione civile sez. VI, 15.12.2020, n. 28509, dalla motivazione: Per consolidata interpretazione di questa Corte (cfr. da ultimo Cass. Sez. 6 – 2, 09/05/2017, n. 11375; Cass. Cass. Sez. 2, 23/11/2016, n. 23903), il verbale di un’assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, ha natura di scrittura privata, rivestendo valore di prova legale quanto alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori (e non, dunque, quanto alla veridicità del contenuto della scrittura).

– conseguenze della mancata firma di presidente e segretario e compito del segretario

Cassazione civile sez. II, 29.3.2024, n. 8577, dalla motivazione: Il verbale, ove sottoscritto, ha natura di scrittura privata, senza, peraltro, che la mancata firma ad opera del presidente o del segretario (a differenza di quanto ad esempio prescritto dall’art. 2375 c.c. per il verbale dell’assemblea societaria) costituisca causa di annullabilità della delibera stessa (Cass. n. 27163 e n. 11375 del 2017; n. 40827 del 2021; n. 22958 del 2022). E’ infatti univoco l’orientamento interpretativo, che va qui ribadito, secondo cui la nomina del presidente e del segretario dell’assemblea di condominio, nel regime antecedente all’introduzione del sesto comma dell’art. 66 disp. att. c.c. (avvenuta in forza del d.l. n. 104 del 2020, convertito in l. n. 126 del 2020, ove si è previsto che, in caso di partecipazione all’assemblea in modalità di videoconferenza, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini), non era prescritta da alcuna norma a pena di nullità (seppur menzionata nel previgente secondo comma dell’art. 67 disp. att. c.c.). Pertanto, nel regime qui applicabile ratione temporis, la mancata nomina di un presidente e di un segretario o l’eventuale irregolarità relativa ad essa non comportano alcuna invalidità delle deliberazioni assembleari (Cass. n. 5709 del 1987; n. 4615 del 1980). In particolare, compito del segretario che assiste all’assemblea è quello di documentare la costituzione del collegio e di descrivere l’attività quale risulta dalle dichiarazioni del presidente, verbalizzando, altresì, in riassunto, le dichiarazioni dei partecipanti che ne fanno richiesta. Detto verbale ha, allora, natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale di esso, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova. Incombe, tuttavia, sul condomino che impugni la delibera assembleare l’onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale.

– conseguenze della mancata indicazione dell’elenco dei condomini e del valore delle quote

Cassazione civile sez. II, 20.12.2021, n. 40827, dalla motivazione: Seppur il verbale dell’assemblea, ai fini della verifica dei “quorum” prescritti dall’art. 1136 c.c., dovrebbe contenere l’elenco nominativo dei condomini intervenuti, indicando assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, tuttavia, la mancata indicazione del totale dei partecipanti non incide sulla validità della delibera se a tale incompletezza sia possibile rimediare mediante un controllo “aliunde” della regolarità del procedimento. In particolare, non è perciò annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l’indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l’altro, l’elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l’indicazione nominativa dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il “quorum” richiesto dall’art. 1136 c.c. (Cass. Sez. 2, 13/11/2009, n. 24132; Cass. Sez. 2, 10/09/2009, n. 18192; Cass. Sez. 2, 31/03/ 2015, n. 6552). Si è altresì evidenziato come l’individuazione nel verbale di assemblea dei nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, nonché i valori delle rispettive quote millesimali, sia unicamente funzionale alla verifica della sussistenza delle maggioranze prescritte dall’art. 1136 c.c., ai fini della validità dell’approvazione delle deliberazioni con riferimento all’elemento reale ed all’elemento personale, come ad identificare i condomini cui è riservato potere di impugnazione ex art. 1137 c.c., o a rilevare situazioni di eventuale conflitto di interessi, spettando, in ogni caso, il relativo onere di allegazione e prova al condomino che impugni il deliberato (Cass. Sez. 2, 23/11/2016, n. 23903, non massimata). Ne’, ovviamente, può spiegare alcuna conseguenza invalidante la circostanza che non risulti richiamato nel verbale l’elenco degli aventi diritto a partecipare alla riunione (elenco che va piuttosto inserito tra i documenti conservati nell’apposito registro), o che tale elenco non fosse sottoscritto, in quanto neppure l’omessa sottoscrizione del verbale dell’assemblea condominiale ad opera del presidente costituisce causa di annullabilità della delibera condominiale (Cass. Sez. 6 – 2, 16/11/2017, n. 27163).

– tempistica della redazione e possibilità di correzione

Cassazione civile sez. II, 20.12.2021, n. 40827, dalla motivazione: il Giudice di merito non ha in alcun modo errato nel ritenere che il verbale potesse essere corretto, e che ciò potesse avvenire anche dopo la conclusione dell’assemblea, atteso che nessuna disposizione sancisce che il verbale debba essere approvato in assemblea.

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