CONDOMINIO – Art. 1129 c.c. comma II (accesso ai documenti)

LA GIURISPRUDENZA:

– tempi e modi

Cassazione civile sez. II, 29/11/2001, n. 15159, dalla motivazione: Denunziando la violazione e falsa applicazione degli artt. 1130 e 1723 c.c. e l’omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione della sentenza il ricorrente, pur ammettendo che la motivazione adottata dal tribunale è conforme all’indirizzo giurisprudenziale della Corte di Cassazione degli ultimi anni, richiama tuttavia una decisione di senso contrario (Cass. sez. Il, 26 agosto 1998 n. 8460) che, decidendo un caso analogo a quello in esame, in base ad una diversa impostazione della problematica connessa, è pervenuta ad una diversa soluzione, affermando il principio secondo cui il potere di ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili spetta ai condomini non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per cui essi intendono prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi: sempre che l’esercizio di tale potere non intralci l’attività amministrativa, non sia contrario ai principi di correttezza ed i relativi costi siano assunti dai condomini istanti. Il motivo è fondato. Con la decisione richiamata dal ricorrente, il cui contenuto il Collegio condivide pienamente, questa Corte ha affermato che il potere di ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili spetta ai condomini non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per cui essi intendono prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi, sempre che l’esercizio di tale potere non intralci l’attività amministrativa, non sia contrario ai principi di correttezza ed i relativi costi siano assunti dai condomini istanti. La Suprema Corte, con la sentenza in questione, analizzando la struttura del condominio ha rilevato che in esso si rinvengono gli organi propri delle formazioni collettivistiche, ma la disciplina dell’organizzazione si informa a principi propri dei gruppi individualistici, in quanto all’assemblea ed all’amministratore sono assegnati poteri di mera gestione, che non incidono sui diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, nè sulle obbligazioni per la conservazione e per l’uso delle cose comuni ascritte ai singoli in ragione della proprietà comune. Quindi, osservato che il rapporto tra l’amministratore ed i condomini è analogo a quello del mandato con rappresentanza. sebbene con caratteristiche del tutto peculiari, e che i condomini, in quanto mandanti, sono titolari dei poteri di vigilanza e di controllo previsti dal contratto di mandato, è stato osservato che non vi è ragione di impedire agli stessi di esercitare, in ogni tempo, la vigilanza ed il controllo sullo svolgimento dell’attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni e, perciò. di prendere visione dei registri e dei documenti che li riguardano, sempre che la vigilanza ed il controllo non si risolvano in un intralcio all’amministrazione, non siano contrari al principio della correttezza e che delle attività afferenti alla vigilanza ed al controllo i condomini si addossino i costi. Non è necessario, pertanto, che i condomini specifichino la ragione per cui vogliono prendere visione o estrarre copia dei documenti, spettando all’amministratore l’onere di dedurre e dimostrare l’insussistenza di qualsivoglia interesse effettivo in capo ai condomini istanti, perché i documenti personalmente non li riguardano, ovvero l’esistenza di motivi futili o inconsistenti e comunque contrari alla correttezza.

– onere di organizzazione

Cassazione civile sez. II 19/09/2014, n. 19800, dalla motivazione: Occorre premettere che, in tema di diritto del partecipante ad un condominio di edifici a consultare la documentazione di spesa recepita nel consuntivo destinato ad essere approvato in assemblea, questa Corte ha avuto modo di affermare che “in tema di comunione dei diritti reali, ciascun comproprietario ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea) e senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purchè l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza, e non si risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti)” (Cass. n. 8460 del 1998; in senso sostanzialmente conforme, Cass. n. 15129 del 2001; Cass. n. 19210 del 2011). In particolare, si è chiarito che “la mancata disponibilità della documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo da parte dei condomini comporta la violazione, da parte dell’amministratore, dell’obbligo di rendiconto e la conseguente invalidità della Delib. di approvazione, ciò che non si verifica quando la disponibilità della documentazione manchi in sede di approvazione del preventivo dove, normalmente, l’approvazione della previsione di spesa viene fatta sulla base della gestione dell’anno precedente, e dove, soprattutto, la documentazione sulle spese potrà essere conseguita una volta che esse siano state effettuate, e non in via preventiva” (Cass. n. 11940 del 2003). In sintesi, può affermarsi che, in materia condominiale, il condomino ha senz’altro il diritto di accedere alla documentazione contabile in vista della consapevole partecipazione all’assemblea condominiale e a tale diritto corrisponde l’onere dell’amministratore di predisporre un’organizzazione, sia pur minima, che permetta l’esercizio del suddetto diritto, della cui esistenza i condomini vanno informati. Pertanto, deve ritenersi che, a fronte della richiesta di un singolo condomino di accedere alla predetta documentazione in funzione, appunto, della partecipazione informata all’assemblea condominiale in cui si deve deliberare su aspetti contabili della gestione condominiale, l’onere della prova della inesigibilità della richiesta e della sua incompatibilità con le modalità previamente comunicate incombe sull’amministratore e, perciò, in sede di impugnazione della Delib. assembleare, spetta al Condominio, ove intenda resistere all’azione del condomino dissenziente.

obbligo di correttezza e divieto di intralcio

Cassazione civile sez. VI 28/07/2020, n. 15996, dalla motivazione: E’ noto come l’art. 1129 c.c., comma 2, introdotto con la L. n. 220 del 2012, prevede espressamente che l’amministratore debba comunicare il locale dove si trovano i registri condominiali, nonchè i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, possa prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia firmata. Del pari, l’art. 1130 bis c.c., in tema di rendiconto, faculta i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari a prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa. E’ tuttavia meritevole tuttora di conferma l’interpretazione di questa Corte secondo cui la vigilanza ed il controllo, esercitati dai partecipanti essenzialmente, ma non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, non devono mai risolversi in un intralcio all’amministrazione, e quindi non possono porsi in contrasto con il principio della correttezza ex art. 1175 c.c., (Cass. Sez. 6 – 2, 18/05/2017, n. 12579; Cass. Sez. 2, 21/09/2011, n. 19210; Cass. Sez. 2, 29/11/ 2001, n. 15159; Cass. Sez. 2, 19/09/2014, n. 19799).

– registri, ma anche documenti attinenti alla gestione

Cassazione civile sez. II 26/02/2021, n. 5443, dalla motivazione: ciascun condomino (ha) il diritto non soltanto di conoscere il contenuto, ma anche di prendere visione e di ottenere il rilascio di copia dall’amministratore dei documenti attinenti all’adempimento degli obblighi da questo assunti per la gestione collegiale di interessi individuali, quali, nella specie, quelli finalizzati al compimento di atti conservativi relativi alle parti comuni (diffida inoltrata per far cessare la realizzazione di lavori abusivi su aree condominiali), senza avere l’onere di specificare ulteriormente le ragioni della richiesta, purchè l’esercizio di tale diritto non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo al più i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti.

– invio di copie al legale

Tribunale Roma 11/07/2018, n. 14268, dalla motivazione: Invero il diritto dei condomini di essere informati e di prendere visione dei documenti in vista della consapevole partecipazione all’assemblea impone all’amministratore di approntare un’organizzazione seppur minima che consenta di esercitare detto diritto (Cass. 19800/14) ma non deve, l’esercizio del diritto, risultare di ostacolo all’attività dell’amministratore stesso, non deve essere contrario ai principi di correttezza e non deve risolversi in un onere economico per il condominio (Cass. 19210/11). Onde se l’amministratore abbia comunicato le modalità per prendere visione dei documenti, grava sui condomini che si professino lesi l’onere di dimostrare che l’amministratore non abbia consentito di esercitare tale facoltà, ovviamente nei limiti sopra indicati. Inoltre mette conto di evidenziare che l’art. 1130 bis comma 2 cc prevede che i condomini possano in ogni tempo prendere visione dei documenti giustificativi di spesa ed estrarne copia a proprie spese. Nel caso in esame si rileva che gli attori hanno più volte (con richieste del 15-2-2016, 24-2-2016, 6-5-2016 e 21-6-2016 documentate in atti) avanzato istanza non ‘di prendere visione di documenti per poi estrarne copia’ ma di ‘inviare presso lo studio’ del legare incaricato copia (da ritenersi in forma cartacea in assenza di indicazioni in ordine ad un indirizzo di posta elettronica al quale inviarli), a spese degli attori, di una assai ponderosa documentazione che comprendeva (v. richiesta del 15-2-2016 della quale le successive, in particolare le ultime due, costituiscono mera reiterazione), fra l’altro, gli estratti conto dal 1.1.2014 ad oggi, ‘copia integrale della documentazione contabile anni 2012-2013-2014 e 2015′ nonché la documentazione contabile e non riguardante altri lavori effettuati nel corso di anni. Documentazione la cui riproduzione in forma cartacea avrebbe, all’evidenza attesa la sua ponderosità, aggravato oltre modo l’attività dell’amministratore in particolare in quanto, ove consentito in questo caso, avrebbe dovuto essere ugualmente concesso anche a tutti gli altri partecipanti. A fronte di tali richieste a prescindere dalla documentata ricezione da parte degli attori di taluni documenti, l’amministratore ha ogni volta prontamente risposta invitando gli attori a prendere visione dei documenti tramite annullamento presso il suo studio, da fissare prima dell’approvazione bilanci. Ma gli attori, lungi dal richiedere la fissazione di un incontro per poter dapprima prendere visione dei documenti (operazione preliminare che non solo è espressamente prevista dal legislatore ma appare sempre opportuna per verificare quali documenti siano nella disponibilità dell’amministratore e come possano successivamente esse consegnati, ad esempio attraverso sistemi telematiche che rendono assai più facile l’incombente), hanno meramente reiterato la richiesta di solo diretto inoltro delle copie (cartacee), così abusando del loro diritto. E’ emerso, in conclusione che mentre l’amministratore ha dimostrato di essere pronto ad adempiere all’onere che allo stesso incombeva, gli attori nessuna valida ed esigibile richiesta di informazione hanno avanzato.