CONDOMINIO – Trasferimenti di proprietà di unità in condominio: la dichiarazione dell’amministratore – SECONDA PARTE

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Trasferimenti di proprietà di unità in condominio: la dichiarazione dell’amministratore – SECONDA PARTE

Capita frequentemente che all’amministratore di condominio venga chiesto di rilasciare una dichiarazione sulla situazione dei pagamenti di una singola unità, in vista del trasferimento della proprietà su di essa.

Principalmente dal notaio incaricato dalle parti del rogito (essendo ad esempio l’immobile oggetto di contratto di compravendita); oppure dal perito incaricato dal giudice della stima (essendo ad esempio l’immobile oggetto di procedura esecutiva).

Una recente pronuncia (Cassazione Civile sez. II 19.3.24 n. 7260) offre l’occasione di approfondire l’argomento, che presenta aspetti di delicatezza potendone derivare responsabilità.

Nel precedente contributo abbiamo ricordato la previsione di legge e fatto il punto delle regole sulla responsabilità in solido nel pagamento delle spese condominiali tra precedente e nuovo proprietario; nel presente esaminiamo il contenuto della sentenza citata, e cerchiamo di fornire qualche suggerrimento.

La puntualizzazione della giurisprudenza

Nel caso deciso da Cassazione Civile sez. II 19.3.24 n. 7260 si faceva questione della responsabilità solidale a carico dell’acquirente in caso di trasferimento della proprietà sull’unità (nel caso di specie l’acquisto era avvenuto in dipendenza di aggiudicazione forzata conseguente a procedura esecutiva), ex art. 63 comma 4 d.a.c.c..

Gli Ermellini ricordano che tale norma pone a carico dell’acquirente un’obbligazione solidale, non “propter rem”, ma autonoma, in quanto costituita “ex novo” dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell’aspettativa creditoria del condominio, su cui incombe l’onere di provare l’inerenza della spesa all’anno in corso o a quello precedente al subentro dell’acquirente, e osservano quindi che della previsione di legge sul rilascio da parte dell’Amministratore di Condominio della attestazione in oggetto, sulla situazione dei pagamenti e sulle eventuali liti, può avvalersi il condòmino acquirente.

Ciò posto, la pronuncia afferma anzitutto che la eventuale inottemperanza di tale obbligo da parte dell’amministratore costituisce grave irregolarità ai fini della eventuale revoca giudiziale, essendo ciò specificamente stabilito (art. 1129 c.c., comma 12, n. 7, laddove si menziona appunto l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9): i nn. 6 e 7 hanno per oggetto, rispettivamente, la tenuta del registro di anagrafe e sicurezza e la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità; il n. 9, come detto, ha per oggetto il rilascio della attestazione di cui stiamo parlando).

La pronuncia afferma altresì, d’altro canto, che la eventuale inottemperanza di tale obbligo da parte dell’amministratore non incide sull’accertamento giudiziale della fondatezza della pretesa creditoria azionata dalla gestione condominiale: precisando, a motivazione del principio, che un tanto consegue al dato che la consegna dell’attestazione relativa allo stato dei pagamenti non costituisce presupposto per la liquidità, la esigibilità e la prova della morosità da riscuotere.

E aggiungono, al riguardo, che la previsione del dovere di fornire l’attestazione obbliga, piuttosto, l’amministratore ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale sia compreso il credito esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall’assemblea; mentre, si badi, il condòmino in ogni caso non può sottrarsi al pagamento delle spese relative eccependo la mancata disamina della documentazione contabile.

Dal che si desume che l’attestazione, a ben vedere, di contro a quanto la terminologia usata per definirla farebbe ragionevolmente credere (il verbo “attestare” rimanda ad una dichiarazione resa a pena di personali responsabilità), non ha in effetti una valenza probatoria assoluta, e tantomeno una valenza liberatoria (non solo in ragione del fatto che per l’esercizio in corso il bilancio preventivo potrà naturalmente subire variazioni in sede di rendiconto consuntivo, ma anche in caso di errori, sempre possibili, di cui eventualmente potrebbe essere chiamato a rispondere l’Amministratore, ferma restando però la creditoria del Condominio corrispondente alla realtà dei dati contabili della gestione).

E’ quindi assolutamente improprio parlare, relativamente alla dichiarazione in questione, di liberatoria: rispetto al condominio, qualunque contenuto essa abbia, in ipotesi incompleto o addirittura sbagliato, non libera affatto, nè il precedente proprietario nè il nuovo.

Questo però non significa che possa essere rilasciata con superficialità e leggerezza: se quanto sopra esclude, a ben vedere, il rischio di recare danno al condominio (che mantiene integri i suoi diritti, ove anche, appunto, per errore fosse stata attestata l’inesistenza di pendenze invece invece sussistenti, o pendenze per importi minori del reale), è comunque configurabile una responsabilità (in particolare nei confronti della parte della comproavendia la quale riesca a dimostrare che, se avesse conosciuto esattamente la situazione contabile, non avrebbe concluso il contratto di compravendita o, più verosimilmente, l’avrebbe concluso a diverse condizioni).

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Passiamo, infine, a qualche suggerimento.

– ove la richiesta non provenga personalmente da partecipante al condominio:

occorre sempre richiedere e conservare delega sottoscritta;

– sulla attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali:

occorre essere precisi nel riferire lo stato dei pagamenti ad un determinato esercizio contabile: per fare un esempio, specificando che, per l’esercizio in corso, corrispondente all’anno solare (in ipotesi, il 2024: 1.1.2024-31.12.2024), ovvero sfalsato da esso (e, in questo caso, indicandolo), il bilancio di previsione, inglobante il residuo del bilancio consuntivo dell’esercizio precedente (nell’ipotesi, il 2023: 1.1.2023-31.12.2023), la quota a carico dell’unità N era pari ad Euro €.€€€,€€ (di cui Euro €.€€€,€€ per bilancio di previsione ed Euro €.€€€,€€ per eventuale residuo a consuntivo dell’esercizio precedente), con scadenza GG/MM/AAAA (o più rate, di pari importo o di diverso importo, con relative scadenze), risulta in tutto o in parte pagata (o, delle più rate, risultano in tutto o in parte pagate);

è opportuno precisare (per quanto sia implicito) che il bilancio di previsione a consuntivo potrà variare, e quindi si potrà verificare una differenza a debito, o a deconto dell’esercizio successivo;

è opportuno precisare (tenuto conto della consolidata giurisprudenza sulla peculiarità della maturazione delle spese straordinarie¹) se i dati di bilancio indicati comprendono o meno spese straordinarie, e se sono state deliberate spese straordinarie non ancora eseguite e/o comunque non ancora inserite a bilancio, in tutto o in parte;

– sulla attestazione relativa alle eventuali liti in corso:

la terminologia deve essere precisa, per cui è opportuno che il testo venga predisposto dal legale che assiste il condominio.

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1. come sintetizzavamo nella prima parte, si erano contrapposti diversi orientamenti, che davano rilievo alla deliberazione della spesa, o alla erogazione della stessa, o alla deliberazione sul bilancio; l’orientamento che si è consolidato è nel senso che le spese condominiali concernenti lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni, laddove, successivamente alla deliberazione assembleare che abbia disposto l’esecuzione di tali interventi, sia venduta un’unità immobiliare sita nel condominio, i costi dei lavori gravano su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione di detta deliberazione, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione, venendo precisato che non rileva, in senso contrario, che la vendita sia avvenuta prima dell’approvazione di tutti gli stati di ripartizione dei lavori, ovvero prima che il condomino che aveva approvato la suddetta deliberazione abbia assolto integralmente ai propri oneri verso il condominio e, si badi, che trattasi di criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, che non si siano diversamente accordati tra di loro alla luce di patti comunque inopponibili al condominio (da ultimo, Cassazione Civile sez. II 28.4.2021 n. 11199). ↩︎

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