CONDOMINIO – Cassazione Civile sez. II 31.10.24 n. 28195 e Cassazione Civile sez. II 31.10.24 n. 28196 – Nullità della nomina di Amministratore privo dei requisiti di professionalità ed onorabilità prescritti dall’art. 71-bis d.a.c.c.

Con due importanti sentenze “gemelle”, pubblicate il 31.10.2024, la Corte di Cassazione sgombra ogni dubbio sulle conseguenze, relativamente alla nomina dell’Amministratore di Condominio, della mancanza dei requisiti di professionalità ed onorabilità prescritti dall’art. 71-bis d.a.c.c., tra i quali vi è, si badi, quello della formazione: la delibera è affetta da nullità (quindi, per essere chiari e pratici: non si fa questione solo di motivo di revoca dell’Amministratore; e non si tratta di vizio della delibera che si sana in caso di mancata impugnazione nel termine di rito di trenta giorni).

Questo il principio di diritto dettato da Cassazione Civile sez. II 31.10.24 n. 28195 e Cassazione Civile sez. II 31.10.24 n. 28196: la deliberazione dell’assemblea condominiale che nomini amministratore un soggetto privo dei requisiti di professionalità ed onorabilità prescritti dall’art. 71-bis delle disposizioni d’attuazione del codice civile è nulla per contrarietà a norma imperativa, trattandosi di requisiti dettati a tutela degli interessi generali della collettività ed influenti perciò sulla capacità del contraente.

Le conseguenze, inoltre, sono non solo di nullità della delibera, ma anche di nullità del contratto, e quindi di inesistenza di diritto al compenso: gli Ermellini precisano che La violazione della norma imperativa di cui all’art. 71-bis disp. att. c.c. determina la nullità non soltanto della delibera di nomina, ma anche del contratto di amministrazione condominiale stipulato con il soggetto privo dei requisiti normativi di capacità, il quale non ha pertanto azione per il pagamento del compenso corrispondente all’attività illegalmente prestata.

Merita segnalare che mentre nel caso oggetto della pronuncia n. 28195 non risulta specificato quale era il requisito mancante, invece nel caso oggetto della pronuncia n. 28196 si trattava proprio del requisito di professionalità, per mancato possesso dei requisiti di formazione e di aggiornamento di cui all’art. 71-bis disp. att. c.c..

Riportiamo le motivazioni sul punto (identiche in entrambe pronunce), molto interessanti anche perchè ripercorrono l’iter della riforma di cui alla Legge 220/12:

2. – L’art. 71-bis delle disposizioni d’attuazione del codice civile, introdotto dall’art. 25 della legge 11 dicembre 2012, n. 220 (Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici), ed entrato in vigore il 18 giugno 2013, dispone:

“(I). Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
(II). I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
(III). Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.
(IV). La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
(V). A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica” (al riguardo, si veda il D.M. 13 agosto 2014, n. 140, Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali).

3. – Il testo finale dell’art. 25 della legge n. 220 del 2012 risultò da modifiche introdotte in seconda lettura alla Camera al disegno di legge A.S. n. 71-355-399- 1119-1283-B. Nel corso dei lavori della Camera venne meno, tra l’altro, la previsione della dettagliata disciplina inerente al registro pubblico degli amministratori condominiali, che era invece contenuta nel testo licenziato dal Senato.

3.1. – La legge n. 220 del 2012, in particolare con gli artt. 1129,1130 e 1130-bis del codice civile, ha profondamente rimodellato la figura dell’amministratore di condominio, incrementandone gli obblighi, le attribuzioni e le connesse responsabilità, tanto nei confronti dei condomini, quanto nei confronti dei terzi.

3.2. – La formulazione dell’art. 71-bis disp. att. c.c. e i lavori preparatori rendono chiara l’intenzione del legislatore di assoggettare il contratto di amministrazione di condominio al possesso di requisiti di professionalità ed onorabilità in capo al soggetto nominato (Cass. n. 7874 del 2021), disposti nell’interesse superiore della collettività ed influenti perciò sulla capacità del contraente. L’ art. 71-bis delimita, in sostanza, per ragioni di ordine pubblico, il novero delle persone che, giacché munite di tali requisiti, sono idonee al compimento delle attività inerenti alla complessa prestazione dell’amministratore di condominio, rivelandosi perciò norma imperativa ed inderogabile.

3.3. – La sentenza delle Sezioni Unite civili di questa Corte n. 9839 del 2021 ha ribadito che sono nulle, e perciò sottratte al termine perentorio di impugnazione di trenta giorni stabilito dal secondo comma dell’art. 1137 c.c., le deliberazioni dell’assemblea di condominio “illecite”, tali essendo quelle che, seppur adottate nell’ambito delle attribuzioni dell’assemblea, risultano contrarie a “norme imperative”, all’ “ordine pubblico” o al “buon costume”.

L’art. 71-bis disp. att. c.c. è una norma imperativa, in quanto, come si è già evidenziato, non è derogabile dalla volontà dei privati ed è posta a tutela degli interessi generali della collettività.

3.4. – La circostanza che l’art. 71-bis disp. att. c.c. regoli espressamente, al quarto comma, la fattispecie della “perdita dei requisiti” (di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma), indicandola come causa di “cessazione dall’incarico” (della quale l’assemblea, convocata “senza formalità”, si limita a prendere atto), non significa affatto che identica soluzione debba prescegliersi per l’ipotesi del difetto originario dei requisiti stessi. Sarebbe anzi manifestamente irragionevole una disposizione che parificasse nel trattamento normativo la perdita sopravvenuta dei requisiti di professionalità ed onorabilità necessari per lo svolgimento di un incarico, la quale logicamente riveste un effetto ex nunc, alla ipotesi dell’accertamento dell’insussistenza ab initio dei requisiti legittimanti, vicenda che non può che produrre i suoi effetti ex tunc.

3.5. – Neppure assume rilievo l’argomento che l’art. 71-bis disp. att. c.c. non prevede espressamente la nullità della delibera di nomina di un soggetto sprovvisto dei requisiti in esame. L’art. 1418, comma 1, c.c., applicabile anche in materia, prevede la nullità dell’atto di autonomia privata “contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente” (cd. nullità per illegalità): l’essere l’art. 71-bis disp. att. c.c. una norma proibitiva “imperfetta”, che, cioè, non abbina al divieto di svolgimento dell’incarico di amministratore di condominio senza i requisiti una esplicita sanzione civilistica, non vale a smentire la nullità della delibera di nomina.

Di recente, tanto la sentenza n. 8472 del 2022 pronunciata dalle Sezioni Unite civili di questa Corte, quanto la sentenza della Corte costituzionale n. 22 del 2024, hanno ripreso la distinzione dogmatica tra “nullità testuali” (quelle che prevedono espressamente la sanzione della nullità, quale conseguenza della violazione di una norma imperativa) e “nullità virtuali” (quelle che, pur in mancanza di tal espressa previsione, derivano comunque dalla contrarietà a norme imperative ai sensi del primo comma dell’art. 1418 c.c. “salvo che la legge disponga diversamente”), spiegando che queste ultime richiedono all’interprete di accertare se il legislatore, con la prescrizione di norme imperative, abbia anche inteso far discendere, dalla contrarietà dell’atto negoziale ad esse, la sua nullità.

3.6. – La violazione della norma imperativa di cui all’art. 71-bis disp. att. c.c. determina la nullità non soltanto della delibera di nomina, ma anche del contratto di amministrazione condominiale stipulato con il soggetto privo dei requisiti normativi di capacità, il quale non ha pertanto azione per il pagamento del compenso corrispondente all’attività illegalmente prestata.

3.7. – La soluzione ermeneutica che depone per la nullità della delibera di nomina di un amministratore di condominio sprovvisto dei requisiti ex art. 71-bis disp. att. c.c. è in linea anche con la diffusa interpretazione che si dà dell’art. 2387 c.c. in tema di società per azioni, ritenendosi, appunto, radicalmente nulla, in forza del rinvio all’art. 2382 c.c., la nomina dell’amministratore che sia ab origine non in possesso degli speciali requisiti di onorabilità, professionalità ed indipendenza, cui lo statuto subordini l’assunzione della carica (comportando invece la decadenza il venir meno di detti requisiti in corso del mandato).

4. – Va pertanto enunciato il seguente principio di diritto:

la deliberazione dell’assemblea condominiale che nomini amministratore un soggetto privo dei requisiti di professionalità ed onorabilità prescritti dall’art. 71-bis delle disposizioni d’attuazione del codice civile è nulla per contrarietà a norma imperativa, trattandosi di requisiti dettati a tutela degli interessi generali della collettività ed influenti perciò sulla capacità del contraente.

* * *

About The Author