CONDOMINIO – Cassazione Civile sez. II, 5.4.23 n. 9388 – Nullità della delibera il cui contenuto contrasta con l’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., sull’obbligo di costituire il fondo speciale

La Corte di Cassazione interviene sulla questione del fondo speciale da costituire quando vengono deliberate opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni.

L’art. 1135 codice civile, sulle attribuzioni dell’assemblea, al n. 4) originariamente prevedeva che l’assemblea provvede alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.

La riforma del 2012 ebbe a modificare la previsione, stabilendo che l’assemblea provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

Di lì a poco, nel 2013, arrivò la riforma della riforma: restando inalterato il costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, venne aggiunto che se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne preveda il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

La pronuncia ribadisce la invalidità di una delibera che approvi lavori edili disattendendo la previsione di legge (ad esempio, testualmente: decidendo di soprassedere dall’allestimento del fondo stesso, o a modificarne le modalità di costituzione stabilite dalla legge); e specifica che si configura nullità.

Se questo deve ritenersi ormai pacifico (recentemente, già Corte Cassazione sez. VI, 25.5.22, n. 16953 aveva puntualizzato che dal testo della deliberazione assembleare che approva le opere di manutenzione straordinaria dell’edificio deve necessariamente emergere il prezzo dei lavori, al cui importo occorre che equivalga quello del fondo speciale nella prima ipotesi di cui all’art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, non potendo, viceversa, trarsi implicitamente dall’importo del fondo in concreto costituito quale sia l’ammontare delle spese necessarie), restano ancora molti dubbi.

Nel caso di una delibera formalmente valida, ossia che preveda la costituzione del fondo speciale come la norma prescrive, essendo altrettanto pacifico il dovere dell’amministratore di eseguirla, egli, oltre a tenere una contabilità separata, dovrà sempre necessariamente attendere l’effettivo ed integrale pagamento dei contributi da tutti i condomini, prima di firmare il contratto di appalto e far sorgere così il vincolo contrattuale con l’impresa ? Posto che siano stati previsti pagamenti graduali per stati d’avanzamento, quid iuris se le morosità si manifestano, ad esempio, a lavori realizzati per la maggior parte, che mancherebbe poco per ultimare, e che sarebbero vanificati da una interruzione ?

Civile Ord. Sez. 2 Num. 9388 Anno 2023
Presidente: MANNA FELICE
Relatore: SCARPA ANTONIO
Data pubblicazione: 05/04/2023

(omissis)

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

Il Condominio *, ha proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza n. 10293-2021 del Tribunale di Milano, pubblicata il 13 dicembre 2021.

Ha notificato controricorso l’intimato C*G*.

La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, comma 2, 2-quater, e 380 bis.1, c.p.c., nel testo applicabile ratione temporis ex D.Lgs. n. 149 del 2022, art. 35.

Il ricorrente ha depositato memoria.

Il condomino C*G* propose opposizione al decreto ingiuntivo notificatogli dal Condominio * per il pagamento di spese condominiali dell’importo di Euro 2.605,60 relative alla “gestione straordinaria facciate e balconi”, approvate con deliberazione assembleare del 26 settembre 2017. Il Giudice di pace di Milano, con sentenza n. 4779-2020, accolse l’eccezione di incompetenza per valore e materia in favore del Tribunale di Milano. Il Condominio * propose appello, contestando il rilievo dell’incompetenza, e il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 10293-2021, ha respinto il gravame, recependo l’eccezione dell’appellato in punto di nullità della deliberazione assembleare del 26 settembre 2017. Tale delibera, ha evidenziato il Tribunale, concernendo l’approvazione di lavori di manutenzione straordinaria per complessivi Euro 487.000,00 (poi variati con un ulteriore intervento aggiungendo l’importo di Euro 19.420,00), non aveva provveduto alla costituzione del fondo speciale ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c..

Il primo motivo di ricorso del Condominio *, deduce l’omesso esame circa un fatto decisivo in relazione alla mancata costituzione del fondo speciale. Si espone che con la deliberazione assembleare del 26 settembre 2017 erano stati affidati all’impresa D* i lavori di rifacimento delle facciate per la spesa complessiva di Euro 487.000,00 ed era stato dato incarico all’amministratore di chiedere un finanziamento bancario che avrebbe coperto circa la metà dell’importo delle opere, consentendosi ai condomini di aderire a tale finanziamento o di saldare i lavori in base agli stati di avanzamento. Inoltre, con la stessa deliberazione era stata frazionata la riscossione delle spese, con tre rate iniziali da Euro 18.000,00 ciascuna e successive 57 per Euro 7.600,00 ciascuna. Tale rateizzazione era stata confermata dalla delibera del 29 gennaio 2018, allorché fu comunicato all’assemblea che la richiesta di finanziamento non era stata esaudita dalla banca interpellata. L’impresa appaltatrice accettò il pagamento in sessanta rate stabilito dall’assemblea.

Il secondo motivo del ricorso del Condominio * denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., assumendo che fosse stata corretta la modalità di costituzione del fondo speciale, norma da non interpretare restrittivamente.

Non opera, nella specie, la previsione d’inammissibilità di cui all’art. 348-ter, comma 5, c.p.c. (vigente ratione temporis), in quanto la sentenza di appello non risulta fondata sulle stesse ragioni, inerenti alle questioni di fatto, poste a base della sentenza di primo grado, che aveva, in realtà, accolto l’eccezione di incompetenza per valore e materia in favore del Tribunale di Milano. Avendo il giudice di pace con la sentenza n. 4779-2020 accolto l’eccezione di incompetenza per valore e materia in favore del Tribunale ed avendo il Condominio * proposto appello (agli effetti dell’art. 46 c.p.c.), il medesimo Tribunale di Milano, in ragione dell’effetto devolutivo del gravame, ha quindi deciso sul merito quale giudice d’appello.

I motivi di ricorso, che possono esaminarsi congiuntamente, sono tuttavia infondati, giacché allegano l’omesso esame di fatti non decisivi, e comunque presi in considerazione nella sentenza impugnata, nonché la falsa applicazione di norma di diritto che è stata interpretata dal Tribunale di Milano in modo conforme alla giurisprudenza di questa Corte, e comunque contengono censure fondate su profili che risultano inidonei a determinare la cassazione della decisione gravata.

Occorre in premessa ribadire che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di contributi per spese, il condominio soddisfa l’onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell’assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonché dei relativi documenti (Cass. Sez. 6 – 2, 23/07/2020, n. 15696; Cass. Sez. 2, 29 agosto 1994, n. 7569). Il giudice, pronunciando sul merito, emetterà una sentenza favorevole o meno, a seconda che l’amministratore dimostri che la domanda sia fondata, e cioè che il credito preteso sussiste, è esigibile e che il condominio ne è titolare. La delibera condominiale di approvazione della spesa costituisce, così, titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel processo oppositorio a cognizione piena ed esauriente, il cui ambito è ristretto alla verifica della (perdurante) esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass. Sez. U., 18 dicembre 2009, n. 26629; Cass. Sez. 2, 23/02/2017, n. 4672).

Alla stregua dei principi enunciati da Cass. Sez. Unite, 14/04/2021, n. 9839, nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d’ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione, sia l’annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest’ultima sia dedotta mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell’atto di citazione, ai sensi dell’art. 1137, comma 2, c.c. La nullità della delibera impugnata può essere rilevata d’ufficio o esaminata su eccezione delle parti anche dal giudice di appello, come avvenuto nella specie (Cass. Sez. U, 12/12/2014, n. 26242 e 26243). Secondo quanto già affermato da Cass. Sez. 6 – 2, 25/05/2022, n. 16953, l’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., come modificato dapprima dalla L. n. 220 del 2012 e poi dal D.L. n. 145 del 2013, convertito nella L. n. 9 del 2014, prescrive che la medesima delibera di approvazione di interventi di manutenzione straordinaria o di innovazioni provveda ‹‹obbligatoriamente›› (e non più ‹‹se occorre››) a costituire un preventivo fondo speciale di importo pari all’ammontare predeterminato dei lavori, ovvero, se sia così previsto dal contratto, un fondo pari ai singoli pagamenti dovuti in funzione del progressivo stato di avanzamento delle opere. L’art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., imponendo l’allestimento anticipato del fondo speciale “di importo pari all’ammontare dei lavori”, ovvero la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti, “in base a un contratto”, correlati alla contabilizzazione dell’avanzamento dei lavori, configura, pertanto, una ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere indicate, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c. La norma in esame è quindi volta alla tutela dell’interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione condominiale, nonché dell’interesse del singolo condomino a veder escluso il proprio rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi, secondo quanto ora dal comma 2 dell’art. 63 disp. att. c.c. Una deliberazione maggioritaria dell’assemblea non può, pertanto, avere un contenuto contrario all’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., decidendo di soprassedere dall’allestimento del fondo stesso, o a modificarne le modalità di costituzione stabilite dalla legge, pur ove abbia ricevuto il consenso dell’appaltatore, in quanto potenzialmente pregiudizievole per ciascuno dei partecipanti, oltre che per le esigenze di gestione condominiale, e perciò nulla.

Il ricorrente Condominio *, allegando che la deliberazione del 26 settembre 2017 aveva approvato opere di manutenzione straordinaria dell’importo di Euro 487.000,00 e ripartito la spesa in base a tre rate iniziali da Euro 18.000,00 ciascuna e successive 57 rate per Euro 7.600,00 ciascuna, non specifica né che era stato così costituito l’obbligatorio fondo speciale per l’intera somma, né che il contratto con l’impresa appaltatrice prevedesse il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento e il fondo fosse stato perciò costituito in relazione ai singoli pagamenti contabilizzati, e dunque le censure, non valendo a smentire l’invalidità della delibera, non risultano inidonee a determinare la cassazione della decisione gravata.

Il ricorso va perciò rigettato, regolandosi secondo soccombenza in favore del controricorrente le spese del giudizio di cassazione nell’ammontare liquidato in dispositivo.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater, – da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 4.400,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile

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