CONDOMINIO – Il D.Lgs. 18/23 sull’acqua e il Condominio: l’Amministratore “GIDI”, e le prime linee guida ufficiali – SECONDA PARTE

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Il D.Lgs. 18/23 sull’acqua e il Condominio: l’Amministratore “GIDI”, e le prime linee guida ufficiali – SECONDA PARTE

Sono trascorsi ormai più di sei mesi dalla entrata in vigore del Decreto Legislativo 23 febbraio 2023, n. 18, intitolato Attuazione della direttiva (UE) 2020/2184 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 16 dicembre 2020, concernente la qualità delle acque destinate al consumo umano.

Come si desume dall’art. 1, rubricato Obiettivi, l’intervento normativo disciplina la qualità delle acque destinate al consumo umano, e gli obiettivi sono la protezione della salute umana dagli effetti negativi derivanti dalla contaminazione delle acque destinate al consumo umano, assicurando che le acque siano salubri e pulite, nonchè il miglioramento dell’accesso alle acque destinate al consumo umano (qui è scaricabile, per chi voglia, il testo integrale).

Nessun dubbio che riguarda anche il Condominio e l’Amministratore, e che sono previsti doveri, e sanzioni.

Molti dubbi però, in concreto, su cosa debba essere fatto per essere in regola, ed esenti da responsabilità.

In ogni caso l’Amministratore non può non conoscere il contenuto della nuova normativa, specie in vista della prossima Assemblea: per pianificare bene l’ordine del giorno (in conclusione dell’approfondimento, che viene diffuso in due parti, si abbozzerà una traccia), e per essere pronto a rispondere alle domande che presumibilmente non mancheranno.

Nella prima parte (che avete trovato nella scorsa NL) abbiamo esaminato:

– la definizione di rete idrica interna

– la definizione di edifici e locali prioritari

Nella seconda parte (che trovate in questa NL) esaminiamo:

– i doveri e le sanzioni

– le prime indicazioni

La definizione di rete idrica interna è basilare per comprendere se, in un fabbricato condominiale, l’Amministratore ha dei doveri: l’esistenza di una rete idrica interna comune è naturale, ma non scontata.

Qualora nel fabbricato condominiale sia ravvisabile l’esistenza di una rete idrica interna comune, la definizione di edifici e locali prioritari è dirimente per comprendere quali doveri in concreto l’Amministratore abbia: sono molto diversi, infatti, se la rete riguarda solo edifici o locali non prioritari, ovvero anche edifici o locali di questo tipo.

Riguardo ai doveri, in caso di edifici o locali non prioritari, ovvero prioritari, delle prime indicazioni ci sono già, nel rapporto IstSan 22/23, intitolato Linee guida per la valutazione e la gestione del rischio per la sicurezza dell’acqua nei sistemi di distribuzione interni degli edifici prioritari e non prioritari e in talune navi ai sensi della Direttiva (UE) 2020/2184.

* * *

I doveri

Il D.Lgs. 18/23 prevede doveri soprattutto per il «gestore idro-potabile», ma anche per il «gestore della distribuzione idrica interna» che, come si diceva, relativamente a reti idriche interne da ritenersi condominiali, sarà di regola l’Amministratore di Condominio.

Due norme vanno in particolare segnalate e tenute ben a mente:

– l’art. 5, rubricato Punti in cui i valori dei parametri devono essere rispettati, al comma 3, in cui si prescrive che per le acque fornite attraverso il sistema di distribuzione interno, il relativo gestore assicura che i valori di parametro di cui al comma 1 (ossia quelli elencati nell’allegato I, Parte A, relativa a parametri microbiologici <enterococchi intestinali, escherichia coli> e Parte B, relativa a parametri chimici <sarebbe troppo lungo citarli; tra i numerosi, il piombo), rispettati nel punto di consegna, siano mantenuti nel punto di utenza all’interno dei locali pubblici e privati, e a tal fine, nel caso di edifici e locali prioritari il gestore del sistema di distribuzione interno assicura l’adempimento degli obblighi previsti all’articolo 9;

– l’art. 9. rubricato Valutazione e gestione del rischio dei sistemi di distribuzione idrica interni, in cui si prescrive che i gestori della distribuzione idrica interna effettuano una valutazione e gestione del rischio dei sistemi di distribuzione idrica interni alle strutture prioritarie individuate all’allegato VIII, con particolare riferimento ai parametri elencati nell’allegato I, parte D (ossia: legionella, piombo), adottando le necessarie misure preventive e correttive, proporzionate al rischio, per ripristinare la qualita’ delle acque nei casi in cui si evidenzi un rischio per la salute umana derivante da questi sistemi, e che la valutazione e gestione del rischio effettuata ai sensi del comma 1, si basa sui principi generali della valutazione e gestione del rischio stabiliti secondo le Linee Guida per la valutazione e gestione del rischio per la sicurezza dell’acqua nei sistemi di distribuzione interni degli edifici prioritari e non prioritari e di talune navi ai sensi della direttiva (UE) 2020/2184, Rapporto ISTISAN 22/32.

In buona sostanza, per quanto riguarda l’ambito condominiale:

– un primo dovere, generale (assicurare il rispetto dei parametri microbiologici e chimici), è imposto sempre, in qualunque classificazione vadano ricompresi gli edifici e i locali, e quindi anche se non sono “prioritari”; tale dovere, si badi bene, non figura correlato ad alcuna scadenza precisa (diversamente da quello del punto successivo); e deve quindi ritenersi già sanzionabile;

– degli ulteriori obblighi, specifici (provvedere alla valutazione e gestione del rischio), sono imposti partitamente per gli edifici e i locali che vanno ricompresi in delle apposite classificazioni, ossia solo se sono “prioritari”; tale dovere, va detto, figura correlato (diversamente da quello del punto precedente) a delle scadenze specifiche (vedasi infatti l’art. 6 che, al comma 8 sui sistemi di distribuzione interna, così come al comma 6 sui sistemi di fornitura idro-potabile, prevede quale prima volta entro il 12 gennaio 2029, e poi a seguire ad intervalli periodici non superiori a sei anni); e quindi può ritenersi non ancora sanzionabile.

Le sanzioni

L’art. 23, rubricato sanzioni, prevede una decina di fattispecie (esattamente dodici) di illecito amministrativo, individuate con lettere dalla a) alla n), ed aventi per oggetto in particolare la violazione di determinate prescrizioni.

Specificamente relative al gestore della rete idrica interna sono:

– la lettera b), per cui il gestore della distribuzione idrica interna che viola le disposizioni di cui all’articolo 5, comma 3, per le acque fornite attraverso sistemi di distribuzione interni (ossia il dovere di assicurare il rispetto dei parametri microbiologici e chimici) è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da 5.000 a 30.000 euro;

– la lettera g), per cui l’inosservanza dell’obbligo di implementazione di valutazione e gestione del rischio del sistema di distribuzione idrica interno degli edifici prioritari e di talune navi ai sensi dell’articolo 9, è soggetto al pagamento della sanzione amministrativa pecuniaria da 500 a 5.000 euro.

Si tratta di illeciti amministrativi applicabili salvo che il fatto costituisca reato (art. 23 comma 1); è stabilito che per la graduazione delle sanzioni amministrative pecuniarie l’autorita’ competente, oltre ai criteri generali (ossia: gravità della violazione, opera svolta dall’agente per la eliminazione o attenuazione delle conseguenze della violazione, nonchè personalità dello stesso e sue condizioni economiche), puo’ tener conto dei danni cagionati a cose opersone per effetto della violazione delle disposizioni in esame (art. 23 comma 7).

Superfluo sottolineare che, in ambito condominiale, ove illeciti di questo genere dovessero essere contestati all’Amministratore, si porrebbero questioni analoghe alle imputazioni in ambito penale: essendo suscettibile di contestazioni l’eventuale delibera assembleare che si faccia carico della parcella del legale che assiste l’amministratore, è opportuno fare in modo che la polizza assicurativa della responsabilità civile sia estesa quanto meno alle spese legali (mentre sarà quasi impossibile che copra anche le sanzioni in sè, esulando dai danni cagionati ai terzi per errore professionale).

Le prime indicazioni

Si trovano nelle Linee guida per la valutazione e la gestione del rischio per la sicurezza dell’acqua nei sistemi di distribuzione interni degli edifici prioritari e non prioritari e in talune navi ai sensi della Direttiva (UE) 2020/2184, elaborate dall’Istituto Superiore di Sanità attraverso un gruppo di lavoro ad hoc, altamente qualificato, e diffuse come Rapporto IstSan 22/23; chi lo volesse esaminare per intero lo può trovare nei siti istituzionali, e anche qui.

Le indicazioni sono distinte tra il caso degli edifici e locali prioritari (ossia delle classi A, B, C e D, di cui all’allegato VIII) e il caso degli edifici e locali non prioritari (ossia di tutte le altre ipotesi, residualmente raggruppate in modo indifferenziato in una classe che, di conseguenza, viene chiamata classe E).

Sono molto importanti e utili: non solo per le modalità operative che dettano, a beneficio soprattutto degli specialisti, in merito agli specifici doveri previsti dal D.Lgs. 18/23 per le ipotesi di edifici e locali prioritari (ossia gli obblighi di provvedere alla valutazione e gestione del rischio; per l’adempimento dei quali è prevista una prima scadenza, e quindi possono ritenersi non ancora sanzionabili); ma anche per le raccomandazioni concrete che formulano, a beneficio pure dei non specialisti, in merito al dovere generale previsto dal D.Lgs. stesso per qualsiasi ipotesi di edifici e locali, anche non prioritari (ossia l’obbligo di assicurare il rispetto dei parametri microbiologici e chimici; per l’adempimento del quale non è prevista alcuna scadenza, e quindi deve ritenersi già sanzionabile).

Edifici e locali non prioritari

Partiamo da queste ultime ipotesi (edifici e locali che rientrano nella classe E di cui all’allegato VIII; o meglio, in pratica, che non rientrano nelle classi A, B, C e D).

L’Istituto Superiore di Sanità (vedasi punto 8, pag. 94 delle Linee Guida) enuncia le seguenti raccomandazioni:

Per gli edifici di classe E, sulla base delle esperienze applicative e dei dati ad oggi disponibili, non sono generalmente richieste azioni sito-specifiche di valutazione e gestione del rischio, fatta salva la raccomandazione per la verifica della presenza di piombo in relazione al quale si rimanda all’Appendice B.

Tuttavia, soprattutto nel caso particolare di grandi edifici o complessi di edifici oppure di esposizione di medio-lungo periodo di soggetti vulnerabili in ambienti di vita o di lavoro, è raccomandata l’applicazione di misure di prevenzione e controllo di carattere generale ed eventualmente l’organizzazione di un piano di controllo così come indicato per le strutture appartenenti alle classi, B o C.

In termini generali, per grandi condomini e complessi di edifici con reti idriche complesse potrebbe essere considerata l’opportunità di valutare se sia utile l’esecuzione di controlli della presenza di Legionella e/o Legionella pneumophila a carattere biennale, in punti significativi della rete.

In ogni caso, è opportuno ricordare che fondamentale misura di controllo per le unità immobiliari interne a condomini è l’installazione di “contatori puntuali individuali” per ciascuna delle singole unità, eliminando i contatori condominiali comuni.

Per grandi edifici e complessi di edifici a destinazione residenziale o di luogo di lavoro, su base volontaria, e in particolare in caso di presenza di utenze sensibili, o in caso di esposizione di medio-lungo periodo di soggetti vulnerabili, potrebbe essere opportuno, a livello di singola unità immobiliare o locale, l’implementazione di un piano di autocontrollo come indicato per le strutture appartenenti alle classi B o D (es. caso studio, Appendice E).

Per grandi edifici o complessi adibiti a luogo di lavoro, come noto ai sensi del DL.vo 81/2008 e s.m.i., con più specifico riguardo all’art. 268 e all’Allegato XLVI, dovranno applicarsi le disposizioni inerenti alla valutazione di esposizione a Legionella.

Volendo sintetizzare:

– ove l’utenza condominiale serva unità esclusive, è fondamentale che il Condominio, anche se di classe E (ossia senza edifici o locali prioritari) valuti l’installazione di “contatori puntuali individuali” per ciascunadelle singole unità, eliminando i contatori condominiali comuni; la formulazione non è delle più precise: si ritiene che vada interpretata nel sens0 che la configurazione da preferire sono le singole utenze individuali (i contatori a sottrazione vanno bene per la suddivisione delle spese, ma ai fini della sicurezza dell’acqua non sono opportuni);

– in ogni condominio,anche se di classe E (ossia senza edifici o locali prioritari) è raccomandata la verifica della presenza di piombo;

– nelle entità condominiali grandi e nei complessi super condominiali,anche se di classe E (ossia senza edifici o locali prioritari), sono da valutare controlli della presenza di Legionella e/o Legionella pneumophila (a carattere biennale, in punti significativi; n.b.: è un obbligo nei luoghi di lavoro, giusta T.U. Sicurezza); in difetto di riferimenti dimensionali ad hoc, potrebbero essere considerati prudenzialmente quelli previsti per l’obbligatorietà della nomina dell’amministratore (9 condòmini, ex art. 1129 c.c.) ovvero della adozione del regolamento (11 condòmini, ex art. 1138 c.c.); diversamente potrebbe essere considerato quello previsto per l’assemblea dei rappresentanti nelle realtà supercondominiali (60 partecipanti, ex art. 167 disp. att. c.c.) ma sono, al momento, solo tesi, non suffragate;

– sempre nelle entità condominiali grandi e nei complessi super condominiali, in particolare in caso di presenza di utenze sensibili, o in caso di esposizione di medio-lungo periodo di soggetti vulnerabili, è da valutare, a livello di singola unità immobiliare o locale, l’implementazione di un piano di autocontrollo analogamente a quanto previsto per le classi B o D (a cui accenniamo tra poco).

Edifici e locali prioritari

Passiamo invece alle prime ipotesi (edifici e locali prioritari, nel senso che rientrano nelle classi A, B, C e D di cui all’allegato VIII): come si diceva, alcuni esempi con il Condominio non c’entrano nulla (si pensi alle navi); altri esempi appaiono esulare da fabbricati condominiali (si pensi ai penitenziari); molti di essi però non sono affatto infrequenti (si pensi alle strutture ricettive e di ristorazione, o anche alle palestre; e così pure centri riabilitativi, ambulatoriali e odontoiatrici); anche se crediamo sia piuttosto infrequente che, in ipotesi, traggano l’acqua da una utenza condominiale anzichè esclusiva.

L’Istituto Superiore di Sanità ne tratta partitamente (vedasi, nelle linee guida: punto 5, pag. 43, per la classe A; punto 6, pag. 77, per le classi B e C; punto 7, pag. 87, per la classe D), riepilogando in alcune tabelle (punto 13, pagg. 106 e ss. delle Linee Guida; l’ultima tabella si riferisce alla classe E, sopra esaminata).

Esorbita dai limiti del presente approfondimento darne conto; solo per cenni:

– per la classe A (es. strutture sanitarie, socio-sanitarie e socio-assistenziali in regime di ricovero) è obbligatoria l’adozione di un piano di sicurezza dell’acqua, particolarmente dettagliato;

– per le classi B (es. strutture sanitarie, socio-sanitarie e socio-assistenziali non in regime di ricovero; inclusi centri riabilitativi, ambulatoriali e odontoiatrici), C (es. strutture ricettive alberghiere, ristorazione pubblica e collettiva) è obbligatoria l’adozione di un piano di autocontrollo sull’acqua, con controllo minimo relativo a piombo, Legionella e/o Legionella pneumophila;

– per la classe D (es. palestre e centri sportivi, fitness e benessere) è obbligatoria l’adozione non solo di un piano di autocontrollo sull’acqua, con controllo minimo relativo a piombo, Legionella e/o Legionella pneumophila, ma anche di un piano di verifica igienico-sanitaria con monitoraggi.

Come si diceva, la prima scadenza è fissata per il 12 gennaio 2029; nel frattempo, non pare dubitabile che vadano considerate quantomeno le raccomandazioni che abbiamo sintetizzato sopra in merito agli edifici e locali non prioritari.

* * *

In conclusione, abbozziamo una traccia dell’ordine del giorno della prossima Assemblea:

*) Nuova normativa sulla sicurezza dell’acqua (D.Lgs. 18/23). Ricognizione dell’impianto idrico del fabbricato ed individuazione delle reti idriche interne, nonchè dei soggetti rispettivamente gestori. Determinazione della classe di rischio e azioni obbligatorie o raccomandate. Conferimento di incarico a ditta specializzata (si allegano preventivi).

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