CONDOMINIO – Art. 1125 c.c. (Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai) e Art. 1126 (Lastrici solari di uso esclusivo)

LE NORME:

Articolo 1125 Codice Civile – Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai.	comma
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.	I

Articolo 1126 Codice Civile – Lastrici solari di uso esclusivo

comma

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

I

– rilevanza della colonna sottostante e della porzione coperta

Cassazione civile sez. II, 23/01/2014, n.1451: Come questa Corte ha ripetutamente affermato (Sez. 2, 9 novembre 2001, n. 13858; Sez. 2, 15 luglio 2003, n. 11029; Sez. 2, 28 settembre 2012, n. 16583), la spesa per la riparazione o la ricostruzione del lastrico solare va sopportata, ai sensi dell’art. 1126 cod. civ., per un terzo da coloro che ne hanno l’uso esclusivo e per due terzi da tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve da copertura. Pertanto, non solo bisogna separare i condomini che hanno l’uso esclusivo del lastrico solare, per porre a loro carico un terzo dell’onere della riparazione o della ricostruzione, ma, nell’ambito dei rimanenti condomini, va fatta un’ulteriore distinzione fra coloro che hanno e coloro che non hanno appartamenti nella zona dell’edificio coperta dal lastrico. Risulta evidente dal principio sopra enunciato che nella ripartizione dei restanti due terzi della spesa (una volta detratto il terzo dovuto da chi ha l’uso esclusivo del lastrico) la qualità di partecipante al condominio genericamente intesa non ha un rilievo di per sè determinante. Quello che importa, ai fini dell’obbligo della contribuzione alla spesa effettuata per la riparazione o la ricostruzione della terrazza, è che il condomino sia proprietario di una unità immobiliare sita nella zona dell’edificio coperta dal lastrico e, cioè, che tale unità sia compresa nella colonna sottostante al lastrico (Sez. 2, 15 aprile 1994, n. 3542). Solo nel caso che colui che abbia l’uso esclusivo del lastrico sia anche proprietario di una delle unità ad essi sottostante, si verifica l’obbligo della doppia contribuzione alla spesa: per un terzo, quale utente esclusivo del lastrico o della terrazza, e per i rimanenti due terzi, in proporzione del valore millesimale dell’unità compresa nella colonna sottostante al lastrico (Sez. 2, 29 gennaio 1974, n. 244; Sez. 2, 16 luglio 1976, n. 2821; Sez. 2, 19 ottobre 1992, n. 11449). E poichè il criterio che appunto rileva, per il riparto del carico dei restanti due terzi fra tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, è quello, dettato dall’art. 1126 cod. civ., della “proporzione del valore di piano o della porzione di piano di ciascuno”, il concorso nella suddetta quota – là dove, come nella specie, l’appartamento unitario sia strutturato su due livelli, fruente, al piano superiore, del calpestio sul lastrico solare e, al piano inferiore, della copertura – si ha avendo riguardo al valore dell’unità immobiliare compresa nella colonna sottostante al lastrico, non già all’intero valore millesimale attribuito all’appartamento anche per la parte che non trae utilità dalla copertura, fermo restando l’obbligo di contribuire alla spesa per un terzo quale utente esclusivo del lastrico al livello della parte superiore dell’appartamento.

-rilevanza del numero di unità sottostanti

Cassazione civile sez. II, 15/07/2003, n.11029: Il Tribunale di Roma … riduceva la somma di denaro dovuta … sul presupposto che non si trattasse di lastrico solare, ma di pavimento e solaio, a sostegno della sua decisione, osservava che quando, come nel caso in esame, la terrazza a livello, di proprietà esclusiva di un condomino, abbia la funzione di copertura di un unico locale, “la soluzione più attendibile e rispondente a criteri di ragionevolezza, è quella della ripartizione al cinquanta per cento delle spese di riparazione della terrazza con addebito al solo condomino soprastante delle spese per la mattonatura del pavimento, in applicazione della regola prevista dall’art. 1125 del codice civile”. … Costituisce fermo principio di diritto quello secondo cui le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione dei lastrici solari di un edificio, ai quali sono equiparate le terrazze, anche a livello, devono essere sopportate, a norma dell’art. 1126 del codice civile, in ragione di un terzo, dal condomino che ne abbia l’uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura (sent. 11449 del 1992, 5125 del 1993). Nella specie, il Tribunale non si è adeguare a questo principio di diritto, avendo ripartito erroneamente le spese … ai sensi dell’art. 1125 del codice civile, norma che si riferisce, invece, alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai, delle volte, e che non è estensibile alla riparazione o al rifacimento della terrazza a livello, neanche se ad essa sia sottoposto un solo locale, perché, come correttamente ha rilevato il ricorrente, in questo caso la funzione di copertura della terrazza non viene meno.sottostanti ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura.

Cassazione Civile sez. VI, 20/06/2019, n. 16625: Secondo orientamento giurisprudenziale consolidato, la responsabilità concorrente del condominio con il proprietario o usuario esclusivo di un lastrico solare o di una terrazza a livello, per i danni da infiltrazione nell’appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all’art. 1126 c.c., suppone che il lastrico o la terrazza – indipendentemente dalla sua proprietà o dal suo uso esclusivo -, per i suoi connotati strutturali e funzionali, svolga funzione di copertura del fabbricato, ovvero di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari (arg. da Cass. Sez. U, 07/07/1993, n. 7449; Cass. Sez. U, 10/05/2016, n. 9449). L’obbligo del condominio di concorrere al risarcimento dei danni da infiltrazioni cagionate dal lastrico solare o dalla terrazza a livello che non sia comune, ex art. 1117 c.c., a tutti i condomini, è quindi correlato all’accertamento in concreto di tale funzione di copertura dell’intero edificio, o della parte di esso cui il bene “serve”, in quanto superficie terminale del fabbricato. Se, come accertato nel caso in esame, la terrazza a livello sovrasta soltanto un piano terraneo di proprietà esclusiva, costituendo un autonomo corpo di fabbrica rispetto all’edificio condominiale (a prescindere dalla questione della sua estraneità alla “presunzione” di condominialità, su cui si sofferma la Corte d’Appello di Napoli e che è invece irrilevate ai fini dell’art. 1126 c.c.), l’inconfigurabilità di una responsabilità risarcitoria concorrente del condominio, da quantificare secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c., discende dal difetto della funzione di copertura e protezione dell’edificio, che costituisce la ratio di tale disposizione.

– cortile condominiale sovrastante a garages

Cassazione civile sez. II, 31/07/2023, n. 23250: è applicabile per il riparto l’art. 1125 c.c., dovendosi procedere alla riparazione di un cortile dell’edificio condominiale, che funge anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino. Infatti, come questa Corte ha già più volte precisato, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese si deve procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123 c.c., comma 2 (Cass. 29 novembre 2018 n. 30935; Cass. 16 maggio 2017 n. 12177; Cass. 19 luglio 2011 n. 15841; Cass. 5 maggio 2010 n. 10858; Cass. 14 settembre 2005 n. 18194). Del resto il solaio di copertura di locali interrati in proprietà singola che svolge anche la funzione di consentire l’accesso all’edificio condominiale, pur non integrando una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri (come nella diversa fattispecie prevista dall’art. 1126 c.c.), ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini, poiché su di esso vengono consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciò è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, ed è questa al fondo la ratio per cui gli arresti giurisprudenziali sopra riportati hanno ravvisato le condizioni per una applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute, in via generale, in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

– giardino privato sovrastante a garages

Cassazione civile sez. II, 23/10/2015, n.21694: da un lato, la copertura di un locale condominiale che non abbia la funzione di lastrico solare (si pensi ai solai dei giardini privati sovrastanti a garages condominiali) non per questo solo diviene condominiale (tanto più se sia contraria a quanto disposto dal titolo di acquisto), rimanendo distinte le due sovrapposte proprietà (v., di recente, in motivazione: Cass. Sez. 2 n. 54/2014); inoltre, se anche si volesse dar risalto alla – secondaria – funzione di tutela di spazi condominiali, rimarrebbe la constatazione che la presunzione di condominialità stabilita dall’art. 1117 c.c. è destinata ad esser vinta da divergenti intese contrattuali in sede di approvazione o predisposizione del regolamento del Condominio

– diversità tra tetti e lastrici ad uso esclusivo

Cassazione civile sez. II 28/08/2020 n. 18045, dalla motivazione: Le censure contenute nel ricorso erroneamente suppongono, peraltro (anche ai fini della valenza in questa causa dell’invocato giudicato contenuto nella sentenza 14 gennaio 2003), una fungibilità, in termini di regime condominiale e di correlato riparto tra le spese, tra beni, invece, del tutto diversi, quali i “tetti” (che, nella specie, coprono le scale B, C e D del Condominio * e che erano stati oggetto della decisione del 14 gennaio 2003) ed i “lastrici solari” (quale, nella specie, quello ad uso esclusivo del condomino *, a copertura della scala A). I tetti (salvo quelli che siano per titolo negoziale di proprietà esclusiva) rientrano, per la loro funzione necessaria all’uso collettivo, fra le cose comuni, le cui spese di conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell’art. 1123 c.c., non ricomprendendosi, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all’art. 1123 c.c., commi 2 e 3. La ripartizione delle spese di manutenzione proporzionate all’uso delle cose comuni o correlate all’utilità che se ne tragga non si giustifica, infatti, con riferimento a quelle parti, come appunto il tetto (o la facciata), che costituiscono le strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato e che sono destinate a servire in maniera eguale ed indifferenziata le varie unità immobiliari dell’edificio (Cass. Sez. 6 – 2, 07/10/2019, n. 24927; Cass. Sez. 2, 03/01/2013, n. 64; Cass. Sez. 2, 04/05/1999, n. 4403; Cass. Sez. 2, 29/04/1993, n. 5064; Cass. Sez. 2, 27/11/1990, n. 11423; Cass. Sez. 2, 22/12/2014, n. 27154). Il lastrico solare di uso esclusivo (che è quello di cui si discute nel presente giudizio, stando a quanto accertato in sede di merito) costituisce, diversamente dal tetto, quella superficie terminale dell’edificio dotata di accessibilità ed adibita, quale accessorio, oltre che alla funzione di copertura, alla utilizzazione esclusiva di uno degli appartamenti in forza di diritto, di carattere reale o personale, che risulti dal titolo. In ipotesi di lastrico solare di uso esclusivo trova perciò applicazione il regime sulle spese stabilito dall’art. 1126 c.c.. La disciplina posta da tale norma prevede, invero, ai fini del riparto delle spese di riparazione e ricostruzione, il presupposto applicativo della possibilità di uso esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello) (Cass. Sez. 2, 09/08/1999, n. 8532; Cass. Sez. 2, 21/05/1974, n. 1501; cfr. anche Cass. Sez. 2, 12/03/1993, n. 2988), di tal che, se l’uso del lastrico o del terrazzo, anche se di proprietà esclusiva, non sia limitato ad uno o più titolari, ma sia comune a tutti i condomini, l’art. 1126 c.c., non opera. La decisione della Corte d’appello di Roma si conforma, pertanto, alla consolidata giurisprudenza di questa Corte. L’art. 1126 c.c., obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, “tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve”, si riferisce a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto (cfr. Cass. Sez. 6 – 2, 10/05/2017, n. 11484; Cass. Sez. 2, 04/06/2001, n. 7472; Cass. Sez. 2, 15/04/1994, n. 3542; Cass. Sez. 2, 16/07/1976, n. 2821 del Cass. Sez. 2, 29/01/1974, n. 244). L’obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio (come ipotizza il ricorrente), ma dall’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione. Del resto, è pressochè inevitabile che la terrazza a livello o il lastrico di uso esclusivo coprano altresì una o più parti che siano comuni a tutti i condomini, e non solo quelli della rispettiva ala del fabbricato, come, ad esempio, il suolo su cui sorge l’edificio, la facciata, le fondazioni, ma se bastasse ciò per chiamare a concorrere alle spese del bene di copertura tutti i condomini, l’art. 1126 c.c., non avrebbe alcuna pratica applicazione. Anche, ad esempio, per le scale o per gli impianti destinati a servire “una parte dell’intero fabbricato”, l’art. 1123 c.c., comma 3, prevede che le spese restino a carico del solo gruppo dei condomini (e, cioè, dei proprietari degli appartamenti siti nell’edificio) che ne trae utilità: altrimenti, poichè le scale o gli impianti di una parte soltanto del fabbricato sono pure mezzi che danno utilità a parti comuni a tutti i condomini (come il tetto, il cortile unico, la facciata, ecc.), identicamente tutti i condomini dovrebbero sostenere le spese nelle ipotesi di cosiddetto “condominio parziale”.

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