CONDOMINIO – Cassazione Civile sez. II 17.4.24 n. 10380 – Sulla legittimazione dell’Amministratore di Condominio ad agire ex art. 1669 Codice Civile (garanzia decennale per rovina e difetti di cose immobili)

La pronuncia si segnala per i principi che ribadisce in punto legittimazione dell’Amministratore di Condominio ad azionare la garanzia decennale prevista dal Codice Civile in merito all’appalto avente per oggetto opere su edifici o comunque altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, oltre a fare applicazione di regole molto importanti, e talora trascurate, relativamente ai termini di decadenza e prescrizione della garanzia stessa; costituisce peraltro un esempio di come opera in pratica il nuovo “filtro” dinanzi alla Cassazione introdotto recentemente dalla riforma Cartabia (art. 380 bis c.p.c., Procedimento per la decisione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati: la Corte aveva comunicato al ricorrente la sua “proposta”, consistente in sostanza nella rinuncia all’impugnazione: il ricorrente ha insistito affinchè il ricorso fosse invece deciso, e poichè la decisione è stata nel senso dell’infondatezza, è stato condannato al pagamendo di una somma specificamente per lite temeraria).

Relativamente alla legittimazione ad agire dell’Amministrazione la Suprema Corte conferma il principio per cui l’art. 1130, n. 4, c.c., che attribuisce all’amministratore il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, deve interpretarsi estensivamente nel senso che, oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l’amministratore ha il potere – dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l’edificio condominiale unitariamente considerato.

Si tratta senza dubbio di una conferma di un orientamento tendenzialmente estensivo sul punto, ma non deve indurre a convincimenti affrettati e superficiali.

Il costruttore aveva sostenuto la tesi per cui la legittimazione del condominio a promuovere l’azione di cui all’art. 1669 c.c. per il ristoro dei danni alle unità abitative sussiste solo se l’amministratore agisce per la tutela dell’edificio nella sua unitarietà nel senso non semplicemente di una situazione in cui si riscontrino dei gravi difetti sia nella parte condominiale che nei singoli appartamenti, bensì di una situazione in cui i pregiudizi derivano da vizi afferenti le parti comuni dell’immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelle costituenti proprietà esclusiva di condomini, siano riconducibili ad una causa comune che di riflesso cagiona danni alle proprietà individuali (nel caso specifico, secondo il ricorrente, la sentenza impugnata aveva omesso di accertare l’esistenza o meno di una tale causa, andando a verificare se il pregiudizio all’unità abitativa fosse stato effettivamente causato da un difetto di costruzione riscontrato nelle parti comuni dell’edificio).

Il giudice di legittimità respinge tale difesa e conferma la sentenza del giudice di merito, con la motivazione di cui infra; non senza osservare, peraltro, che tale sentenza aveva già, invero, riconosciuto la legittimazione ad agire dell’Amministratore per i soli vizi afferenti all’intero complesso edilizio, valutato nella sua unitarietà, senza alcuna distinzione tra le parti comuni e le parti private, escludendo invece la legittimazione dello stesso in ordine all’istanza di risarcimento per i danni da infiltrazioni derivanti dai richiamati vizi costruttivi, come verificatisi all’interno delle varie unità abitative dei condomini.

Merita ricordare, sul perimetro di legittimazione dell’amministratore a promuovere l’azione di responsabilità nei confronti del costruttore, tra le tante Cassazione Civile sez. II 17.2.2020 n. 3846, che nel precisare che detta legittimazione attiva non può estendersi anche alla proposizione delle azioni risarcitorie, in forma specifica o per equivalente, relative ai danni subiti dai condomini nei rispettivi immobili di proprietà esclusiva, fa però salva la possibilità di un “mandato rappresentativo” conferito da parte dei singoli condòmini, anche in sede di delibera assembleare.

* * *

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10380 Anno 2024
Presidente: BERTUZZI MARIO
Relatore: VARRONE LUCA
Data pubblicazione: 17/04/2024

(omissis)

FATTI DI CAUSA

1. Il condominio L* P*, nonché i condomini C* A*, C* D*, S* E*, D* P*, D* V*, I* M* e S* G* citavano in giudizio la società L* P* di R* N* e R* N*, rispettivamente la prima nella qualità di società costruttrice e venditrice e, il secondo, quale socio accomandatario, per accertare la loro responsabilità in ordine ai gravi vizi e difetti del complesso edilizio abitativo da loro costruito in G*, via T* L* (LE).

2. I convenuti si costituivano in giudizio con un’unica comparsa chiedendo il rigetto della domanda ed eccependo, tra l’altro, il difetto di legittimazione attiva del condominio L* P*.

3. Il Tribunale accoglieva la domanda attorea e condannava i convenuti al pagamento della somma complessiva di Euro 100.413,70 oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo.

4. I convenuti soccombenti proponevano appello avverso la suddetta sentenza.

5. Il Condominio L* P*, nonché i condomini C* A*, C* D*, S* E*, D* P*, D* V*, I* M* si costituivano anche nel giudizio di appello chiedendone il rigetto.

6. La Corte d’Appello riteneva sussistente la legittimazione dell’amministratore di condominio in concorrenza con i condomini ad agire ex articolo 1669 codice civile solo per i vizi afferenti l’intero complesso edilizio nella sua unitarietà senza farsi distinzione tra parti comuni o private e a chiedere di conseguenza i costi per l’esecuzione delle opere necessarie per l’eliminazione dei vizi medesimi, mentre riteneva fondato il motivo di appello relativo al difetto di legittimazione ad agire dell’amministratore di condominio e al difetto di allegazione e prova dei singoli appartamenti danneggiati quanto ai danni derivanti dai vizi di infiltrazione verificatisi nei singoli immobili.
La Corte d’appello rigettava i restanti motivi aventi ad oggetto l’eccepita prescrizione e decadenza rispettivamente dall’azione e dalla denuncia dei vizi evidenziando come il momento da cui far decorrere il termine doveva individuarsi all’esito degli accertamenti peritali, allorché i committenti avevano raggiunto un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione eziologica dall’inesatta esecuzione dell’opera. Nella specie la conoscenza dei vizi risultava provata già durante l’assemblea del 3 aprile 2012 quando era stata esaminata la perizia tecnica di parte che li aveva accertati. Non rilevava che l’avvocato N* M*, socio accomandante della controparte fosse presente durante l’assemblea perché non aveva poteri rappresentativi della società e, dunque, non poteva dirsi che la discussione nel corso dell’assemblea dei vizi fosse valsa quale denuncia degli stessi. Infatti, in data 18/19 giugno 2012, ovvero entro il termine di un anno dal 3 Aprile 2012, era stato proposto il ricorso per ottenere il sequestro conservativo e tale azione valeva come denuncia. Da tale momento era iniziato a decorrere un nuovo termine annuale di prescrizione che era stato nuovamente interrotto dalla proposizione dell’accertamento tecnico preventivo, che risultava iniziato già il 25 giugno 2013, quindi prima dello spirare del termine annuale. Detto termine era rimasto sospeso fino alla data del deposito della relazione avvenuta il 7 gennaio 2014 e, dunque, la domanda introduttiva del giudizio notificata il 22 agosto 2014 era tempestiva.
La Corte, infine, riteneva sussistente la gravità dei vizi riconducibili nell’ambito di applicazione dell’articolo 1669 codice civile.

7. La società la società L* P* di R* N* e R* N* hanno proposto ricorso per Cassazione avverso la suddetta sentenza

8. Il Condominio L* P, nonché i condomini C A, C D, S E, D P, D V, I M* sono rimasti intimati.

9. Questa Corte ha formulato proposta di definizione del giudizio ai sensi dell’art. 380-bis cod. proc. civ., ritualmente comunicata alle parti.

12. A seguito di tale comunicazione, i ricorrenti, a mezzo del difensore munito di nuova procura speciale, hanno chiesto la decisione del ricorso.

13. Fissata l’adunanza in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380-bis.1 cod. proc. civ., i ricorrenti hanno depositato memoria, insistendo nelle rispettive richieste.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo, i ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 75 c.p.c., 1130 e 1669 c.c., per avere la Corte di merito erroneamente affermato la legittimazione del Condominio L* P* a promuovere l’azione di risarcimento danni alle unità abitative, ritenendo che l’ente di gestione avesse agito a tutela dell’edificio nella sua unitarietà.

2. Con il secondo motivo svolto, i ricorrenti lamentano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 1669, primo e secondo comma, c.c., per avere la Corte distrettuale escluso l’esistenza di una valida denuncia dei difetti nei confronti del socio accomandante della società costruttrice-venditrice e conseguentemente respinto le eccezioni di decadenza e prescrizione annuale dell’azione risarcitoria.

3. La proposta di definizione del giudizio formulata ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c. è di inammissibilità e/o manifesta infondatezza del ricorso per le seguenti ragioni:
3.1 con riferimento al primo motivo si è evidenziato che la sentenza d’appello, accogliendo in parte qua le doglianze dell’appellante, ha riconosciuto la tutela invocata – con argomentazioni insindacabili in questa sede – per i soli vizi afferenti all’intero complesso edilizio, valutato nella sua unitarietà, senza alcuna distinzione tra le parti comuni e le parti private, escludendo invece la legittimazione del Condominio in ordine all’istanza di risarcimento per i danni da infiltrazioni derivanti dai richiamati vizi costruttivi, come verificatisi all’interno delle varie unità abitative dei condomini, sicché risulta osservato il principio nomofilattico a mente del quale la legittimazione a promuovere l’azione di responsabilità ex art. 1669 c.c. spetta al condominio allorché i pregiudizi derivino da vizi afferenti alle parti comuni dell’immobile, ancorché interessanti, di riflesso, anche quelle costituenti proprietà esclusiva dei condomini, con la correlata legittimazione a richiederne la rimozione, eliminandone radicalmente le comuni cause e condannando il costruttore alle relative spese (Cass. n. 3846/2020; Cass. n. 2436/2018; Cass. n. 217/2015; Cass. n. 22656/2010);
precisato, d’altronde, che la ricorrente non ha indicato in ordine a quali vizi difetterebbe il nesso di dipendenza rispetto ai vizi inerenti alle parti comuni;
posto che, con il secondo motivo svolto, la ricorrente si duole, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., della violazione e falsa applicazione dell’art. 1669, primo e secondo comma, c.c., per avere la Corte distrettuale escluso l’esistenza di una valida denuncia dei difetti nei confronti del socio accomandante della società costruttrice-venditrice e conseguentemente respinto le eccezioni di decadenza e prescrizione annuale dell’azione risarcitoria;
considerato che la Corte territoriale – dopo aver dato adeguata contezza delle ragioni per le quali la denuncia dei vizi avrebbe dovuto essere inoltrata a decorrere dal 3 aprile 2012, quale dies a quo a partire dal quale il Condominio e i condomini avevano avuto specifica conoscenza dei difetti costruttivi – ha altresì debitamente argomentato sul momento in cui la denuncia avrebbe dovuto reputarsi inoltrata e sui periodi in cui il decorso della prescrizione avrebbe dovuto ritenersi interrotto, escludendo che la denuncia fosse stata portata a conoscenza della società nella stessa assemblea condominiale del 3 aprile 2012, alla quale presenziava il socio accomandante, in quanto tale privo di poteri rappresentativi (in difetto della dimostrazione di alcuna ingerenza nell’amministrazione della società);
divisato che la denuncia deve essere effettuata nei confronti dell’effettivo appaltatore (ovvero dell’effettivo costruttore-venditore), sicché non costituisce idonea denuncia quella effettuata nei confronti di un soggetto terzo che, pur avendo un rapporto diretto con il committente, non abbia alcuna diretta (e legale) relazione con l’appaltatore e che risulti del tutto estraneo in ordine alla responsabilità per i vizi riscontrati (Cass. n. 27370/2021), come accade nel caso del socio accomandante estraneo all’amministrazione societaria di società costruttrice-venditrice avente la forma di Sas, benché condomino del Condominio committente, tanto più che, ai sensi dell’art. 1335 c.c., quanto alle dichiarazioni unilaterali recettizie in genere, la presunzione di conoscenza opera solo allorché esse siano giunte all’indirizzo del destinatario (Cass. n. 4893/1987; Cass. n. 1240/1972).

4. Parte ricorrente insiste nella richiesta di accoglimento del ricorso. Quanto al primo motivo con la memoria ribadisce che il Condominio L* P* non aveva legittimazione a promuovere l’azione ex art. 1669 c.c. per il ristoro dei danni afferenti alle proprietà private. E ciò perché dalla giurisprudenza di legittimità emerge il dato costante che la legittimazione del condominio a promuovere l’azione di cui all’art. 1669 c.c. per il ristoro dei danni alle unità abitative sussiste solo se l’amministratore agisce “per la tutela dell’edificio nella sua unitarietà”, per tale intendendosi non semplicemente una situazione in cui si riscontrino dei gravi difetti sia nella parte condominiale che nei singoli appartamenti, bensì una situazione in cui “i pregiudizi derivano da vizi afferenti le parti comuni dell’immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelle costituenti proprietà esclusiva di condomini” siano riconducibili ad una causa comune che di riflesso cagiona danni alle proprietà individuali, con l’ovvia conseguenza che è compito del giudice di merito accertare l’esistenza o meno di una tale causa, andando a verificare se il pregiudizio all’unità abitativa sia causato di riflesso da un difetto di costruzione riscontrato nelle parti comuni dell’edificio.
Tale accertamento sarebbe stato completamente sorvolato nel caso in esame, dove i giudici di appello, pur avendo dato atto che la CTU aveva accertato vizi e difetti “sia con riguardo alle parti comuni che alle parti private”, hanno affermato di non doversi fare “alcuna distinzione tra parti comuni o private”, così astenendosi dichiaratamente dallo svolgere una verifica preliminare sull’origine dei danni alle parti private.
4.1 Il collegio ritiene di dover confermare le conclusioni comunicate nella proposta di definizione in quanto, come ivi si è ben evidenziato, la Corte d’Appello ha distinto i vizi che potevano ricondursi al principio generale dell’unitarietà dell’azione ex art. 1669 c.c. con legittimazione dell’amministratore del condominio, da quelli invece che dovevano essere azionati dai singoli proprietari tanto che la domanda, in relazione a questi ultimi, è stata dichiarata inammissibile per la mancata specificazione di quali fossero gli appartamenti danneggiati e la relativa proprietà.
Peraltro, nella richiamata proposta si è altrettanto condivisibilmente affermato che l’accertamento effettuato dalla Corte d’Appello sulla natura unitaria dei vizi riscontrati, salvo quelli relativi alle infiltrazioni nei singoli appartamenti, trattandosi di un accertamento di fatto fondato sulla valutazione degli elementi istruttori, non è sindacabile da questa Corte.
4.2 Quanto al secondo motivo, parte ricorrente ribadisce che la Corte di Appello ha respinto l’eccezione di decadenza e prescrizione dell’azione di responsabilità ex art. 1669 c.c., erroneamente ritenendo che, nel corso dell’assemblea condominiale in cui si discusse della perizia stragiudiziale commissionata dal Condominio sui presunti difetti di costruzione dell’edificio, non vi sarebbe stata una valida denunzia dei vizi alla società perché la società era presente alla discussione in persona N* M* che era soltanto socio accomandante estraneo all’amministrazione della società costruttrice-venditrice avente la forma di Sas.
In realtà, secondo parte ricorrente, l’avv. N* M*, sebbene socio accomandante, era stato delegato a rappresentare la società nella riunione assembleare, donde la sua presenza in assemblea faceva sì che la discussione sulla perizia raggiungesse lo scopo di comunicare alla società L* P* di R* N*.
Nella fattispecie in esame, infatti, non è in discussione che la denunzia dovesse essere indirizzata alla società L* P* di R* N* s.a.s, quale effettivo appaltatore, bensì la validità della denunzia inoltrata al socio accomandante.
Su questo punto non vi sarebbero motivi per dubitare della validità della denunzia, visto e considerato che il socio accomandante, avv. R* N*, era presente all’assemblea in rappresentanza della società e la sua presenza faceva sì che la denunzia raggiungesse lo scopo di informare dei difetti la società costruttrice-venditrice. Infatti, per costante giurisprudenza, la denunzia dei vizi di cui all’art. 1669 c.c. è a forma libera ed è valida anche se manifestata oralmente, salvo l’onere del denunziante di provare la tempestività (Cass. Civ. n. 644/1999).
Pertanto, la denunzia dei difetti alla società L* P* di R* N* Sas non necessitava di giungere all’indirizzo del destinatario per presumersi da questi conosciuta, ma poteva anche essere inoltrata anche oralmente.
Dunque, sarebbe erronea la statuizione che ha ritenuto non valida la denunzia dei vizi manifestata nel corso dell’assemblea condominiale del 3 aprile 2012, dovendosi, per contro, ritenere che in quella data si sia raggiunto lo scopo di informare dei difetti la società costruttrice-venditrice e, dunque, si sia inoltrata una denunzia valida a tutti gli effetti di legge. Da quello stesso momento – il 3 aprile 2012 – avrebbe iniziato a decorrere il termine di prescrizione annuale previsto dall’art. 1669, secondo comma, c.c. per l’esercizio dell’azione.
Di conseguenza, il sequestro conservativo e l’ATP promossi nel 2012 avrebbero interrotto il termine di prescrizione solo nei confronti del condominio, non altrettanto per i condomini in relazione al risarcimento dei danni alle loro proprietà esclusive, posto che gli stessi non hanno partecipato a nessuno dei procedimenti del 2012 nè hanno assunto altre iniziative giudiziarie prima della notifica dell’atto di citazione, avvenuta il 22 agosto 2014. In definitiva, secondo i ricorrenti, al momento dell’instaurazione del giudizio di merito, il diritto al risarcimento dei danni alle unità abitative, ricadenti nella legittimazione esclusiva dei condomini, si era già prescritto a norma dell’art. 1669 II comma c.c.
4.3 Il Collegio, richiamato quanto detto nella proposta circa la non validità della denuncia fatta al socio accomandante, aggiunge che da quanto emerge dagli atti di causa, l’avv. N* M* partecipava all’assemblea in qualità di condomino e non di rappresentante della società.
Infine, osserva conclusivamente sul punto che, in ogni caso, la conseguenza che parte ricorrente vuol trarre dalla validità della denuncia è del tutto infondata. Infatti, entro l’anno dalla suddetta assemblea il condominio ha presentato ricorso per sequestro conservativo e la denuncia del condominio, che era legittimato ad agire anche a tutela dei singoli condomini per i vizi di cui si discute come si è detto in riferimento al primo motivo, è valsa ad interrompere il termine di decadenza in relazione a tutti i relativi vizi, dunque, anche per quelli dei singoli condomini nei limiti di cui si è detto.
Deve ribadirsi, infatti, che in tema di condominio, l’art. 1130, n. 4, c.c., che attribuisce all’amministratore il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, deve interpretarsi estensivamente nel senso che, oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l’amministratore ha il potere – dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l’edificio condominiale unitariamente considerato; pertanto, rientra nel novero degli atti conservativi di cui all’art. 1130 n. 4 c.c. l’azione di cui all’art. 1669 c.c. intesa a rimuovere i gravi difetti dì costruzione, nel caso in cui questi riguardino l’intero edificio condominiale e i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l’amministratore del condominio e i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto.

5. Il ricorso è rigettato.

6. Nulla sulle spese non essendoci altre parti costituite oltre i ricorrenti.

7. Poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ai sensi dell’art. 380-bis cod. proc. civ., va applicato -come previsto dal terzo comma, ultima parte, dello stesso art. 380-bis cod. proc. civ. -il quarto comma dell’art. 96 cod. proc. civ., con conseguente condanna della parte ricorrente al pagamento di una ulteriore somma – nei limiti di legge – in favore della cassa delle ammende.

8. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.
La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento in favore della cassa delle ammendeex art. 96, comma 4, c.p.c. della somma di Euro 3.000,00;
ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater, del d.P.R. n. 115/2002, inserito dall’art. 1, co. 17, I. n. 228/12, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto;
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, addì 20 febbraio 2024.
Depositato in Cancelleria il 17 aprile 2024.